📅 2026.07.09 05:00 · 이투데이 [부동산·시장동향] (정성욱·박민석 기자) — 「[단독] 무너진 건설사는 장부를 다시 쓴다…빚 바꾸고 땅값 올려 만든 ‘자본’ [멈춘 현장, 다음은 어디上②]」 · Channel5 사전 공개 07.08 17:26
💡 핵심 요약
이투데이가 회생절차를 거친 비상장 종합건설사 7곳의 감사보고서 주석을 전수 대조한 결과, 회생 이후 되살아난 자본과 손익은 영업 정상화가 아니라 출자전환과 토지 재평가라는 회계처리에서 비롯된 것으로 확인됐다. 반대로 회생 이전 단계에서는 핵심 위험이 재무제표 본표가 아니라 주석이나 아예 장부 밖에 머물러 있어, 재무지표 스크리닝만으로는 걸러지지 않는 사례도 나타났다. 비상장 건설사의 외부 공시가 사실상 연 1회 감사보고서에 의존하는 구조여서, 협력업체와 수분양자가 부실을 제때 인지하기 어렵다는 지적이 이어진다.
- 분석 대상: 신동아건설·대우조선해양건설·안강건설·삼정기업·벽산엔지니어링·대저건설·신일 등 비상장 종합건설사 7곳. 2024년 이후 회생절차를 신청하거나 종료해 절차 전후 감사보고서가 모두 공시된 곳.
- 신동아건설: 회생 직전 순손실 3,115억 원 → 이듬해 순이익 1,109억 원(4,200억 원대 손익 반전). 채무 출자전환 713억 원, 공사손실충당금 환입 487억 원, 토지 재평가로 세후 687억 원이 자본에 반영. 본업 회복이 아닌 회계처리의 합으로 대부분 설명됨.
- 대우조선해양건설: 채무 2,005억 원 출자전환으로 자본잠식 해소 후 2025년 12월 회생절차 종결. 다만 순손실 1,799억 원 중 1,755억 원은 회생채권 조정에 따른 회계상 비용이고, 영업단에서는 131억 원 손실. 실제 정상화 여부는 다음 감사보고서로 확인 가능.
- 안강건설: 상환 의무가 없다고 판단해 재무제표에 반영하지 않았던 명의차입 244억 원이 회생 개시와 동시에 금융기관 채권신고로 현실화. 자본 96억 원 → 완전자본잠식(-233억 원). 회사의 미인식 판단은 회계기준상 위반 사항 아님.
- 삼정기업: 자본총계 1,369억 원으로 외견상 양호했으나, 특수관계자 채권 2,214억 원(자본의 1.6배)과 지급보증 6,187억 원(4.5배)이 모두 주석에만 기재돼 감사인이 의견거절 표명. 부산 반얀트리 리조트 화재 이후 회생 신청.
- 지표의 한계: 부채비율·이자보상배율 등 4개 지표를 도산 1년 전 재무제표에 적용하면 10곳 중 8곳꼴로 위험이 사전 포착됐으나, 안강건설·삼정기업은 걸러지지 않음.
- 전문가 진단: 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 — “부도 예측 모형을 돌리는 신용평가사도 잘 못 맞추는데 일반 개인이 비상장 기업의 위험을 사전에 파악할 방법은 현실적으로 없다”. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수 — “투자자와 채권자가 파악할 수 있도록 건설회사의 채권·채무를 공시하는 체계를 제도화하면 선의의 피해자를 막는 데 도움이 될 것. 일정 규모 이상의 건설사부터 적용하면 된다”.
📖 알아두면 좋은 용어
출자전환(Debt-Equity Swap) — 채권자가 보유한 채권을 채무자가 발행하는 주식으로 교환받는 것. 회생절차에서는 회생계획에 따라 별도 납입이나 현물출자 없이 신주를 발행하는 방식으로 이뤄진다. 부채가 자본으로 이동하므로 부채비율과 자본잠식은 즉시 개선되지만, 현금이 유입되거나 영업이 회복된 것은 아니다.
완전자본잠식 — 결손 누적으로 자본총계가 0 미만, 즉 부(-)의 값이 된 상태. 자본금 일부만 잠식된 부분자본잠식과 달리 부채가 자산을 초과함을 의미한다. 안강건설처럼 장부 밖 채무가 인식되는 순간 자본총계가 양(+)에서 음(-)으로 뒤집힐 수 있다.
의견거절(Disclaimer of Opinion) — 감사인이 충분하고 적합한 감사증거를 입수하지 못해, 재무제표 전체에 대한 의견을 표명하지 않는 것. ‘재무제표가 틀렸다’는 부적정의견과 달리 ‘판단할 근거 자체가 없다’는 뜻이다. 자본총계 숫자가 양호해도 그 숫자의 신뢰성을 확인할 수 없으면 의견거절이 나온다.
📚 관련 기준 본문
K-IFRS 해석서 제2119호 「지분상품에 의한 금융부채의 소멸」 (IFRIC 19 대응)
문단 5
채무자가 금융부채의 전부 또는 일부를 소멸시키기 위하여 채권자에게 지분상품을 발행하는 경우, 발행된 지분상품은 금융부채의 소멸에 대하여 지급한 대가이다.
문단 6
금융부채의 전부 또는 일부를 소멸시키기 위하여 발행한 지분상품은 최초 인식할 때 지분상품의 공정가치로 측정한다. 다만 지분상품의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다면, 소멸된 금융부채의 공정가치를 반영하여 측정한다.
문단 9
소멸된 금융부채(또는 그 일부)의 장부금액과 발행된 지분상품의 최초 측정치의 차액은 당기손익으로 인식한다.
출자전환의 회계적 실질은 ‘부채의 제거와 자본의 발행’이다. 신동아건설의 713억 원, 대우조선해양건설의 2,005억 원은 모두 이 경로를 통해 부채에서 자본으로 이동했다. 특히 문단 9는 부채 장부금액이 발행 주식의 공정가치를 초과하면 그 차액이 당기이익으로 잡히도록 한다. 회생기업의 주식 공정가치는 낮게 평가되는 것이 일반적이므로, 대규모 출자전환은 구조적으로 채무조정이익을 발생시킨다. 대우조선해양건설의 순손실 1,799억 원 중 1,755억 원이 회생채권 조정에 따른 회계상 비용이었다는 것도 같은 맥락에서, 손익계산서 하단이 영업 실적과 분리돼 움직인다는 사실을 보여준다.
K-IFRS 제1016호 「유형자산」
문단 31
최초 인식 후에 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 유형자산은 재평가일의 공정가치에서 이후의 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 재평가금액을 장부금액으로 한다. 재평가는 보고기간 말에 자산의 장부금액이 공정가치와 중요하게 차이가 나지 않도록 주기적으로 수행한다.
문단 39
자산의 장부금액이 재평가로 인하여 증가된 경우에 그 증가액은 기타포괄손익으로 인식하고 재평가잉여금의 과목으로 자본에 가산한다. 그러나 동일한 자산에 대하여 이전에 당기손익으로 인식한 재평가감소액이 있다면 그 금액을 한도로 재평가증가액만큼 당기손익으로 인식한다.
문단 41
자본에 계상된 재평가잉여금은 그 자산이 제거될 때 이익잉여금으로 대체할 수 있다. (중략) 재평가잉여금을 이익잉여금으로 대체하는 경우에 당기손익으로 인식하지 않는다.
신동아건설의 세후 687억 원은 이 경로로 자본에 들어왔다. 문단 39에 따라 재평가증가액은 당기손익이 아니라 기타포괄손익을 거쳐 재평가잉여금으로 쌓이므로, 영업이익이나 순이익에는 잡히지 않으면서 자본총계와 부채비율만 개선시킨다. 문단 41이 이 잉여금을 당기손익으로 재분류하지 않도록 못 박은 이유도 그것이 실현된 성과가 아니기 때문이다. 다만 문단 31이 요구하는 ‘주기적 재평가’는 양방향이라는 점이 중요하다. 부동산 경기가 반전하면 같은 토지가 재평가감소를 일으켜 자본이 다시 축소될 수 있고, 회생기업의 개선된 자본은 그만큼 시장가격에 연동된 변동성을 안게 된다.
K-IFRS 제1037호 「충당부채, 우발부채 및 우발자산」
문단 14
다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 충당부채로 인식한다. (1) 과거사건의 결과로 현재의무(법적의무 또는 의제의무)가 존재한다. (2) 해당 의무를 이행하기 위하여 경제적효익이 있는 자원을 유출할 가능성이 높다. (3) 해당 의무를 이행하기 위하여 필요한 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있다.
문단 68
이 기준서에서 손실부담계약은 계약상 의무의 이행에 필요한 회피 불가능한 원가가 해당 계약에 의하여 받을 것으로 기대되는 경제적효익을 초과하는 계약을 말한다.
문단 27
우발부채는 부채로 인식하지 아니한다.
공사손실충당금은 손실부담계약(문단 68)에 대응하는 충당부채다. 추정한 총계약원가가 총계약수익을 넘어설 것으로 예상되면 그 초과분을 즉시 비용과 부채로 인식하고, 이후 사업성이 개선되거나 계약이 정리되면 환입해 이익을 늘린다. 신동아건설의 487억 원 환입이 여기에 해당하며, 이는 과거에 인식했던 손실이 되돌아온 것이지 새로 벌어들인 이익이 아니다. 한편 문단 27은 우발부채를 인식 대상에서 제외한다. 안강건설의 명의차입 244억 원처럼 현재의무 여부에 다툼이 있으면 본표에 오르지 않는데, 회생절차 개시로 채권신고가 이뤄지는 순간 의무의 존재와 유출 가능성이 동시에 확정되면서 문단 14의 요건을 충족해 부채로 튀어나온다. 재무보고를 위한 개념체계 문단 4.26이 규정하는 부채의 요건(과거사건의 결과로 존재하는, 경제적자원을 이전해야 하는 현재의무)을 언제 충족하는가에 따라 자본이 96억 원에서 -233억 원으로 뒤집힌 셈이다.
K-IFRS 제1024호 「특수관계자 공시」
문단 18
보고기업에 특수관계자거래가 있는 경우, 이용자가 재무제표에 미치는 특수관계의 잠재적 영향을 파악하는 데 필요한 거래, 약정을 포함한 채권·채무 잔액에 대한 정보뿐만 아니라 특수관계의 성격도 공시한다. (중략) 최소한 다음의 사항을 포함한다. (1) 거래 금액 (2) 채권·채무 잔액과 그 조건 (3) 채권·채무 잔액에 대한 대손충당금 (4) 특수관계자 채권에 대하여 인식한 대손상각비.
삼정기업의 특수관계자 채권 2,214억 원과 지급보증 6,187억 원은 문단 18에 따라 주석에 기재됐다. 기준서를 위반한 것이 아니라 기준서가 요구하는 그대로 공시된 것인데, 문제는 그 위치다. 본표의 자본총계 1,369억 원만 보면 정상 기업이지만, 주석을 펼치면 자본의 1.6배와 4.5배에 달하는 익스포저가 드러난다. 또한 지급보증은 그 성격에 따라 K-IFRS 제1109호의 금융보증계약에 해당해 최초 인식 후 손실충당금과 최초 인식금액에서 누적 수익을 차감한 금액 중 큰 금액으로 측정되지만, 실무에서 보증 잔액 자체는 주석 공시에 머무는 경우가 많다. 결국 본표를 읽는 이용자와 주석을 읽는 이용자가 완전히 다른 회사를 보게 된다.
회계감사기준 제705호 「감사보고서에 표명하는 의견의 변형」
문단 9
감사인은 충분하고 적합한 감사증거를 입수할 수 없고, 발견되지 않은 왜곡표시가 있을 경우 재무제표에 미칠 수 있는 영향이 중요하며 동시에 전반적일 수 있다고 결론을 내리는 경우, 의견을 거절하여야 한다.
문단 10
극히 드문 상황이지만 복수의 불확실성이 관련된 경우, 감사인은 개별 불확실성에 대해 충분하고 적합한 감사증거를 입수하였음에도 불구하고, 이러한 불확실성들의 잠재적 상호작용과 재무제표에 미칠 수 있는 누적적 영향 때문에 재무제표에 대한 의견을 표명하는 것이 불가능하다고 결론을 내릴 수 있다.
삼정기업 사례는 감사인의 판단이 재무제표 숫자보다 먼저 경고음을 냈다는 점에서 주목할 만하다. 특수관계자 채권의 회수가능성과 지급보증의 이행 가능성 각각이 불확실한 상태에서, 그 규모가 자본을 크게 웃돌면 문단 9와 문단 10이 함께 작동한다. 개별 항목의 증거 부족을 넘어, 불확실성들이 서로 얽혀 재무제표 전체의 적정성을 판단할 수 없는 지경에 이르렀다고 본 것이다. 여기에 회계감사기준 제570호는 계속기업 가정에 중요한 불확실성이 있는 경우 감사보고서에 별도 단락을 요구한다. 감사의견 자체가 비상장 건설사에 대한 사실상 유일한 조기경보 채널이라는 점에서, 감사인의 문단 9 판단은 재무지표 4개 세트가 놓친 위험을 잡아낸 유일한 장치였다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률
제206조(주식회사 또는 유한회사의 신주발행) 제1항
법원은 회생계획에 다음 각 호의 사항을 정하여 주식회사인 채무자가 회생채권자·회생담보권자 또는 주주에 대하여 새로 납입 또는 현물출자를 하게 하지 아니하고 신주를 발행하게 할 수 있다. 1. 신주의 종류와 수 2. 신주의 발행으로 인하여 감소하게 되는 부채액 (이하 생략)
제252조(회생계획인가의 효력) 제1항
회생계획인가의 결정이 있는 때에는 회생계획이나 이 법의 규정에 의하여 인정된 권리를 제외하고는 채무자는 모든 회생채권과 회생담보권에 관하여 그 책임을 면하며, 주주·지분권자의 권리와 채무자의 재산상에 있던 모든 담보권은 소멸한다.
제118조(회생채권)
다음 각 호의 청구권은 회생채권으로 한다. 1. 채무자에 대하여 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권 (이하 생략)
제206조 제1항은 회생 국면의 출자전환이 별도 납입 없이 신주를 발행하는 방식으로 이뤄지는 법적 근거이며, 조문 자체가 ‘감소하게 되는 부채액’을 회생계획 기재사항으로 명시한다. 부채 감소가 곧 목적인 제도인 셈이다. 제252조 제1항은 인가결정으로 채무자가 회생채권에 대한 책임을 면한다고 규정하는데, 이 면책의 반대급부가 회계상으로는 채무조정이익이라는 형태로 손익계산서에 나타난다. 한편 제118조 제1호는 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 청구권을 모두 회생채권으로 포섭한다. 안강건설의 명의차입이 장부에 없었음에도 금융기관의 채권신고 대상이 된 것은, 회계상 인식 여부와 무관하게 법률상 회생채권 요건을 충족했기 때문이다. 회계기준상 부채가 아니라는 판단과 법률상 채권이라는 판단이 회생 개시 시점에 충돌한 것이다.
🔍 시사점
- 회복된 자본과 회복된 영업을 구분해서 읽어야 한다 — 출자전환은 부채와 자본 사이의 계정 이동이고, 토지 재평가는 기타포괄손익을 통한 자본 가산이며, 충당금 환입은 과거 손실의 되돌림이다. 세 가지 모두 현금흐름을 동반하지 않는다. 신동아건설의 4,200억 원대 손익 반전은 이 세 항목의 합으로 대부분 설명된다. 회생 종결 기업의 재무제표를 평가할 때는 자본총계나 순이익 대신 영업활동현금흐름과 영업손익을 먼저 확인해야 한다.
- 비상장 건설사의 정보는 연 1회, 그것도 대부분 주석에만 있다 — 분기보고서나 수시공시 의무가 없고, 회사채를 발행하지 않으면 신용평가도 받지 않는다. 명의차입·지급보증·특수관계자 거래처럼 실질 위험을 좌우하는 항목이 본표가 아닌 주석에 머무르는 구조는 K-IFRS의 결함이라기보다 공시 제도의 공백에 가깝다. 서진형 광운대 교수가 제안한 대로 “일정 규모 이상의 건설사부터 채권·채무 공시 체계 제도화”를 검토할 여지가 있다. 외부감사법상 대형비상장주식회사 기준 재검토, 시평 일정 등급 이상 건설사의 반기 재무공시 의무화 등이 후속 논의의 축이 될 수 있다.
- 재무비율 스크리닝의 한계는 구조적이다 — 부채비율과 이자보상배율은 모두 본표 숫자를 분자·분모로 쓴다. 위험이 본표 밖에 있으면 어떤 비율 조합도 이를 포착할 수 없다. 안강건설과 삼정기업이 4개 지표 스크리닝을 통과한 것은 모형의 정교함 부족이 아니라 입력 데이터의 경계 문제다. 지급보증 잔액과 특수관계자 익스포저를 자본 대비 배수로 정량화해 스크리닝 변수로 편입하는 것이 실무적 개선책이 될 수 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원의 지적(“신용평가사도 잘 못 맞추는데 개인이 사전 파악할 방법은 현실적으로 없다”)은 이 구조적 한계의 다른 표현이다.
- 감사의견의 정보가치가 재무지표를 앞선다 — 삼정기업은 자본총계 1,369억 원이라는 정상 지표를 내면서 의견거절을 받았다. 회계감사기준 제705호 문단 9의 ‘중요하며 동시에 전반적’이라는 문턱은 상당히 높다. 감사인이 이 문턱을 넘었다는 사실 자체가 재무제표의 어떤 숫자보다 강한 신호다. 협력업체와 수분양자에게는 감사의견과 계속기업 관련 강조사항 단락을 먼저 확인하도록 안내하는 실무 가이드가 필요하다.
- 회계기준 준수와 위험 공시는 다른 문제다 — 안강건설은 상환 의무가 없다는 판단에 따라 명의차입을 인식하지 않았고, 이는 회계기준 위반이 아니었다. 삼정기업의 주석 공시도 제1024호 문단 18을 그대로 이행한 것이다. 두 사례 모두 규범을 지키면서 이용자에게는 위험이 전달되지 않았다. 인식(recognition)과 공시(disclosure)의 경계에 놓인 항목들, 특히 우발부채와 금융보증계약에 대해서는 주석 표시 위치와 요약 지표 제공 방식을 재설계할 필요가 있다.
- 재평가로 만든 자본은 시장가격에 연동된 자본이다 — K-IFRS 제1016호 문단 31은 재평가를 주기적으로 수행하도록 요구하고, 문단 39는 감소 시 당기손익 또는 재평가잉여금 차감을 규정한다. 지방 미분양이 쌓이고 토지가격이 하락하면 재평가로 회복한 자본은 같은 경로로 다시 사라진다. 회생 종결 직후 부채비율이 개선됐다는 사실만으로 재무안정성이 확보됐다고 보기 어려운 이유이며, 재평가 기준일과 감정평가 전제조건을 주석에서 함께 확인해야 한다.
- 회생 종결이 안전 종결은 아니다 — 대우조선해양건설은 2025년 12월 회생절차를 종결했지만, 같은 해 순손실 1,799억 원 중 1,755억 원이 회생채권 조정이라는 회계상 비용이었고 영업단은 131억 원 손실이었다. 회생 종결은 법적 절차의 마침표일 뿐 영업의 마침표는 아니다. 실제 정상화 여부는 절차 종결 다음 해의 감사보고서에서 영업이익과 영업현금흐름이 각각 (+)로 돌아섰는지, 그리고 그 (+)가 일회성 환입 없이 유지되는지로 확인해야 한다.