“명의만 회사면 끝?” 사주 사택 정조준한 국세청, 피할 곳 없다

📅 2026년 8월 23일 | 연합뉴스

💡 핵심 요약

국세청이 공시가격 9억원 초과 고가 법인주택 2639채를 전수점검한 결과, 임대용·직원기숙사 등을 제외한 1097채(약 42%)가 사주일가가 거주하거나 사적으로 사용하는 이른바 ‘황제사택’으로 파악됐다. 대상 주택의 공시가격은 평균 20억원을 넘고 30억 초과가 453채, 100억 초과가 12채, 최고가는 200억원을 웃돌았으며, 연매출 수십억원 중소기업부터 수십조원 대기업까지 광범위하게 적발됐다. 현행 세법상 출자 임원과 친족이 사용하는 사택 이익·유지비는 과세 대상(손금불산입·상여처분)으로 명확히 규정돼 있음에도 변칙 무상 거주가 관행처럼 이어져 왔다는 것으로, 임광현 국세청장은 혐의가 확인된 법인에 대해 성실도 전반의 세무조사와 법인자금 횡령(해외 사택·유학비 지원 등) 검증 확대를 예고했다.

• 점검 결과: 공시가 9억 초과 종부세 대상 법인주택 2639채 전수점검 → 임대용 1157·업무용(기숙사 등) 385 제외한 1097채(약 42%)가 사주일가 거주·사적 사용
• 규모: 공시가 평균 20억+(총액 약 5.4조) / 30억 초과 453채, 100억 초과 12채, 최고가 200억+ / 연매출 수십억 중소기업~수십조 대기업까지 광범위
• 유형: 한강뷰·강남·용산 초고가 아파트를 사주·자녀 사택으로 제공(평직원엔 비공개) / 다주택 규제 회피용 개인주택 법인 이전 / 100억+ 고급 콘도 법인 명의 확보 후 오너·일부 임원 사적 사용
• 세법 쟁점: 출자 임원·친족의 사택 유지비 손금불산입·무상사용이익 상여처분으로 명확 규정 → 변칙 무상거주는 관행일 뿐 면세 아님 / 단, 1097채 전부가 탈세는 아님(신호로 규정)
• 후속: 혐의 법인 성실도 전반 세무조사 / 해외 사택·유학비 지원 등 법인자금 횡령 검증 확대 / 반부패정책협의회 후속 / ‘공적 영역vs사익 추구’ 경계 명확화 방침

🔗 원문 보기 – 연합뉴스

📖 알아두면 좋은 용어

• 사택 이익 : 법인이 소유·임차한 주택을 임직원에게 제공할 때 발생하는 경제적 이익. 출자 임원·그 친족이 무상·저가로 사용하면 그 이익 상당액이 과세 대상(상여 등)이 된다.
• 업무무관자산 : 법인의 사업과 무관하게 보유·사용되는 자산. 사주 개인용 주택·콘도 등이 이에 해당하면 관련 비용(유지비·이자)의 손금 불산입 등 세무상 불이익이 따른다.
• 부당행위계산부인 : 법인이 특수관계인(사주 등)에게 자산을 무상·저가로 제공해 조세부담을 부당히 줄인 경우, 과세당국이 그 거래를 부인하고 시가 기준으로 소득을 재계산하는 제도.

📚 관련 기준 본문

1. 법인세법 제52조 · 시행령 제88조 — 부당행위계산부인

특수관계인에 대한 자산의 무상·저가 제공

법인이 특수관계인에게 자산·용역을 무상 또는 시가보다 낮은 대가로 제공하는 등 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 과세관청은 그 행위·계산을 부인하고 시가를 기준으로 소득금액을 재계산한다(법인세법 제52조, 시행령 제88조 제1항 제6호·제7호). 사택의 무상 제공은 그 사용이익 상당액이 익금산입 대상이 된다.

👉 사건 연결: 사주일가에게 고가주택을 무상·저가로 쓰게 한 것은 특수관계인에 대한 이익 분여의 전형이다. 시세 대비 무상 거주라면 그 사용이익만큼 부당행위계산부인 대상이 되어, 법인에는 익금산입, 사주에게는 상여 등으로 과세될 수 있다. ‘관행’이라는 항변이 통하지 않는 세법적 근거가 이 조항이다.

2. 법인세법 제27조 · 시행령 제49조·제50조 — 업무무관자산과 손금 불산입

업무무관 부동산의 비용 부인

법인의 업무와 관련 없는 자산(시행령 제49조)을 취득·보유함으로써 발생하는 유지·관리비, 사용료, 관련 지급이자 등은 손금에 산입하지 아니한다(법 제27조, 시행령 제50조). 사업 목적이 아닌 사주 등의 사적 사용에 제공된 부동산은 업무무관자산으로 볼 수 있다.

👉 사건 연결: 사주가 사적으로 쓰는 아파트·콘도는 법인의 사업과 무관하므로, 그 취득·유지에 든 비용과 관련 이자가 손금에서 부인될 수 있다. 즉 법인은 비용으로 처리해 세금을 줄였지만, 업무무관자산으로 판정되면 그 절세가 뒤집힌다. ‘직원복지’를 내세워도 실제 사용 실질이 사적이라면 이 규정의 적용을 피하기 어렵다.

3. 법인세법 시행령 제50조 제1항 제2호 · 제106조 — 출자임원 사택과 상여 처분

출자임원·친족 사택의 손금불산입과 소득처분

법인의 주주등(소액주주등 제외)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료 등은 손금에 산입하지 아니한다(시행령 제50조 제1항 제2호). 나아가 무상 제공에 따른 사용이익은 부당행위계산부인으로 익금산입되어, 귀속자에 따라 상여 등으로 소득처분(시행령 제106조)되어 근로소득 등으로 과세된다. 이는 비출자 임원·종업원에 대한 사택 제공(복리후생)과 달리 취급된다.

👉 사건 연결: 임광현 청장이 ‘출자 임원과 친족의 사택 이익은 과세 대상으로 명확히 규정돼 있다’고 한 것이 바로 이 규정이다. 일반 직원 사택은 복리후생으로 인정되지만, 사주(출자임원)·친족의 사택은 유지비가 손금 부인되고 사용이익이 상여로 처분돼 개인 소득세까지 과세된다. 법인세와 소득세가 동시에 걸리는 구조다.

4. 국세기본법 제14조 · 형법 — 법인자금 사적유용과 실질과세

사적유용의 실질 판단과 횡령

과세는 거래의 명칭·형식이 아니라 실질 내용에 따른다(국세기본법 제14조). 법인 자금·자산을 사주 등이 사적으로 유용한 경우 그 실질에 따라 상여 등으로 과세되며, 그 정도가 중대하면 업무상 횡령·배임(형법 제355조·제356조) 등 형사책임으로 이어질 수 있다.

👉 사건 연결: ‘직원복지’ 명목의 콘도, 해외 사택·유학비 지원이라도 실제로 오너 일가가 사적으로 누렸다면, 실질과세 원칙상 그 실질에 따라 과세된다. 국세청이 ‘법인자금 횡령 행위 전반으로 검증을 확대’하겠다고 한 것은, 세무를 넘어 형사 영역까지 겨냥한 것이다. 형식(법인 명의·복지)이 아니라 실질(누가 누렸나)이 판단 기준이다.

🔎 사실확인 메모

🔍 시사점

1. ‘관행’은 면세 사유가 아니다 : 출자임원·친족의 사택 이익은 세법에 과세 대상으로 명확히 규정돼 있다. 오래 이어졌다는 이유로 무상 거주가 정당화되지 않으며, 관행이라는 항변은 세법상 근거가 없다.
2. 법인세와 소득세의 이중 과세 : 사주 사택은 법인 단에서 손금 부인(법인세)되고, 개인 단에서 상여로 처분(소득세)된다. 사적 사용 하나가 법인·개인 양쪽에 세 부담을 발생시키는 구조다.
3. 업무무관자산의 비용 부인 : 사적 사용 부동산은 업무무관자산으로 유지비·이자가 손금에서 부인된다. 법인이 비용 처리로 얻은 절세가 뒤집히므로, 취득·보유 단계의 세 효과까지 재계산된다.
4. 실질이 판단 기준 : ‘직원복지’·법인 명의라는 형식이 아니라 실제로 누가 사용했는지가 과세를 가른다. 실질과세 원칙상 사적 향유가 확인되면 형식적 명분은 힘을 잃는다.
5. 세무를 넘어 형사로 : 법인자금 사적유용이 중대하면 횡령·배임으로 번진다. 국세청의 ‘횡령 검증 확대’ 예고는 앞서 다룬 경영진 대여·특수관계자 거래 사례들과 같은, 사익 추구에 대한 전방위 압박이다.
6. 공·사 경계의 제도화 : 이번 전수점검은 ‘회사의 공적 영역’과 ‘오너의 사익’의 경계를 세우려는 시도다. 반부패 정책의 후속인 만큼, 향후 법인자산 사적유용에 대한 과세·검증이 상시화될 가능성이 크다.