‘자산 총액’ 아닌 ‘주택 수’로 매긴다…누더기 임대소득세의 맹점

📅 2026년 9월 4일 | 헤럴드경제

💡 핵심 요약

국회입법조사처의 ‘2026 국정감사 이슈 분석’에 따르면 주택임대소득 과세가 주택 수·임대 방식·자산 종류에 따라 갈려 형평성 문제가 지적된다. 기준시가 12억원 1주택자는 월세를 받아도 비과세지만 같은 총액(6억원 2주택)이라도 2주택이면 과세되고, 같은 주택도 월세는 과세·전세(간주임대료)는 비과세이며, 근로·사업소득이 많은 고소득자도 임대수입 2000만원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있어 종합과세되는 상가임대소득과 차이가 난다. 입법조사처는 보유 주택 수 기준의 과세방식을 실제 임대수입 기준으로 개편할 필요성을 제기하며, 과세 확대에 따른 임대인 부담은 소형주택 임대사업자 세액감면으로, 임차인 부담은 월세 세액공제로 완화하는 방안을 함께 제안했다.

• 주택 수 기준: 1주택 월세는 기준시가 12억 이하 비과세 / 12억 초과 또는 2주택 이상이면 과세 → 총액 같아도(12억 1채 vs 6억 2채) ‘집 개수’가 과세 가름 / 판단은 시세 아닌 기준시가
• 임대 방식: 같은 6억 2주택도 월세는 과세, 전세(간주임대료)는 비과세 / 간주임대료 원칙 3주택 이상 과세(올해부터 고가 2주택 전세 일부 포함, 비고가 2주택 전세는 비과세 유지) → 갭투자 유인과 맞물림
• 분리과세: 임대수입 연 2000만원 이하면 14% 분리과세 선택 가능(고소득자도) vs 상가임대는 종합과세(6~45%) → 주택·상가 차별 / 2024년 신고 46.3만명·수입 9.09조 중 분리과세 25.4만명 > 종합과세 21.0만명
• 소형주택 특례: 주거전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 이하 소형주택은 올해 말까지 간주임대료 과세 제외 / 보유 수 무관 적용 → 여러 채 가진 고자산가도 혜택
• 개편 제안: 입법조사처 “보유 주택 수 기준 → 실제 임대수입 기준으로 개편 필요” / 대상·세수효과 파악 선행 / 임대인은 소형주택 임대사업자 세액감면, 임차인은 월세 세액공제로 부담 완화 병행

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📖 알아두면 좋은 용어

• 주택임대소득 과세요건 : 월세는 1주택이라도 고가주택(기준시가 12억 초과)이거나 2주택 이상이면 과세, 전세보증금(간주임대료)은 원칙적으로 3주택 이상일 때 과세된다. 주택 수·주택가액·임대방식이 과세 여부를 가른다.
• 간주임대료 : 전세·보증금을 받은 임대인이 그 보증금을 운용해 얻을 수 있는 이익을 임대수입으로 환산한 금액. 월세가 아닌 보증금 임대에 과세하기 위한 개념이다. 3주택 이상 보유자의 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 그 초과분에 대해 계산한다.
• 분리과세 vs 종합과세 : 다른 소득과 합쳐 누진세율(6~45%)로 매기는 것이 종합과세, 별도 세율(주택임대 14%)로 끝내는 것이 분리과세다. 주택임대는 수입 2000만원 이하면 분리과세를 선택할 수 있다.

📚 관련 기준 본문

※ 아래 인용 상자는 법조문 원문이 아니라 이해를 돕기 위해 요건을 풀어 정리한 요약이다.

1. 소득세법 제12조 — 주택임대소득의 비과세와 과세요건

1주택 비과세와 고가·다주택 과세

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세하나, 기준시가가 일정액(고가주택)을 초과하는 주택이나 2주택 이상 보유자의 주택임대소득은 과세한다. 판단 기준은 실제 거래가격이 아니라 기준시가다.

👉 사건 연결: 형평성 논란의 출발점이다. 기준시가 12억 1채는 비과세, 6억 2채는 과세라는 결과는, 과세 여부를 ‘자산 총액’이 아니라 ‘주택 수’로 가르기 때문에 생긴다. 같은 12억원어치 부동산을 임대해도 한 채로 가진 사람과 두 채로 나눠 가진 사람의 세 부담 진입점이 달라진다. 부담 능력(자산·수입)이 같은데 형태만 다른 경우를 다르게 과세하는 것이 형평에 맞느냐가 쟁점이다.

2. 소득세법 제25조 — 간주임대료와 전월세 과세 차이

보증금 간주임대료의 과세 범위

주택 전세보증금에 대한 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상 보유자에 대해 과세한다. 월세 임대소득의 과세요건(고가·2주택)과 달리, 보증금 임대는 과세 문턱이 높아 같은 주택도 임대 방식(월세·전세)에 따라 과세 여부가 달라진다.

👉 사건 연결: 6억 2주택을 월세로 놓으면 과세, 전세로 놓으면 비과세라는 차이가 여기서 나온다. 임대 소득의 실질은 비슷한데 받는 형태(월세 vs 보증금)에 따라 세금이 갈리는 것이다. 특히 전세보증금 비과세는 자기자금을 보증금으로 대체하는 갭투자와 맞물려, 과세체계가 특정 투자방식에 유리하게 작동할 수 있다는 지적으로 이어진다.

3. 소득세법 제64조의2 — 주택임대소득 분리과세와 상가임대의 종합과세

2000만원 기준 분리과세와 자산 간 차별

주택임대소득은 원칙적으로 다른 소득과 합산해 종합과세(6~45%)하나, 연간 임대수입금액이 2000만원 이하이면 14% 분리과세를 선택할 수 있다. 반면 상가임대소득은 이러한 분리과세 특례 없이 다른 소득과 합산해 종합과세된다.

👉 사건 연결: 같은 임대소득인데 대상이 주택이냐 상가냐에 따라 세 부담 계산이 달라지는 지점이다. 근로·사업소득이 많은 고소득자도 주택임대 수입이 2000만원 이하면 14% 저율 분리과세를 택할 수 있어, 종합과세되는 상가임대나 다른 소득과 비교해 유리하다. 2024년 분리과세 신고 인원(25.4만)이 종합과세(21.0만)보다 많다는 통계는 이 선택이 광범위하게 활용됨을 보여준다.

4. 소득세법·조세특례제한법 — 소형주택 간주임대료 제외와 세액감면·공제

소형주택 간주임대료 제외와 완화 수단

주거전용면적과 기준시가가 일정 기준 이하인 소형주택은 「소득세법」상 간주임대료 과세 대상에서 제외되며(소득세법 제25조제1항 단서, 올해 말까지 적용), 이 특례는 보유 주택 수와 관계없이 적용된다. 한편 임대인의 세부담은 「조세특례제한법」상 소형주택 임대사업자 세액감면(제96조)으로, 임차인의 부담은 「조세특례제한법」상 월세 세액공제로 완화할 수 있다.

👉 사건 연결: 소형주택 특례가 보유 수와 무관하게 적용되는 점도 형평성 논란의 한 축이다. 작고 저렴한 주택이라는 이유로 과세에서 빼주지만, 이를 여러 채 가진 고자산가는 전체 임대수입이 적지 않은데도 혜택을 받는다. 입법조사처는 과세를 실제 임대수입 기준으로 재편하되, 그에 따른 임대인·임차인의 부담은 세액감면·공제로 완화하는 균형안을 제시했다. 과세 형평과 주거 부담 완화를 함께 고려한 접근이다.

🔍 시사점

1. 총액이 아니라 개수가 가른다 : 같은 자산가액이라도 한 채면 비과세, 두 채면 과세다. 부담 능력이 같은데 보유 형태만으로 과세 진입점이 달라지는 것이 형평성 논란의 핵심이다.
2. 월세와 전세의 비대칭 : 같은 주택도 월세는 과세, 전세는 비과세다. 임대소득의 실질은 비슷한데 받는 형태로 세금이 갈리고, 이 차이가 갭투자 같은 특정 투자방식에 유리하게 작동할 수 있다.
3. 주택과 상가의 차별 : 주택임대는 2000만원 이하 14% 분리과세가 가능하지만 상가임대는 종합과세다. 고소득자도 주택임대는 저율 분리과세를 택할 수 있어, 자산 종류에 따른 세부담 차이가 생긴다.
4. 소형주택 특례의 맹점 : 보유 수와 무관하게 적용돼, 소형주택을 여러 채 가진 고자산가도 혜택을 받는다. 개별 주택이 작다고 임대인의 전체 자산·수입이 적은 것은 아니라는 지적이다.
5. 수입 기준으로의 전환 제안 : 입법조사처는 주택 수 기준을 실제 임대수입 기준으로 개편할 것을 제안했다. 부담 능력에 맞춘 과세로 형평을 높이되, 대상·세수효과 파악이 선행돼야 한다.
6. 형평과 주거부담의 균형 : 과세 확대는 임대인 부담·임차인 전가 우려를 낳는다. 세액감면(임대인)·월세 세액공제(임차인)를 병행해, 형평성 제고와 주거 안정을 함께 도모하는 설계가 관건이다.