📅 2026년 8월 3일 | 조세일보
💡 핵심 요약
정부가 2026년 세제개편안을 발표하며 종부세를 주택 수가 아닌 ‘주택가액·거주 여부’ 기준으로 단일화하고, 1세대 1주택 실거주 과세 기준금액을 공시가 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 올리는 등 거주용 1주택은 시가 40억원 수준까지 최대한 보호하기로 했다. 양도세는 거주하지 않은 기간을 장기보유특별공제에서 배제하고 거주공제에 한도를 신설하되, 고령 1주택자의 지방 이주 시 양도세를 최대 50%·5억원까지 감면하는 등 지방 우대와 실거주 중심으로 재편한다. 기업·투자 세제는 국내생산세액공제 신설과 지역별 계수(지방 최대 1.5배) 도입으로 지방을 우대하고, PBR이 과도하게 낮게 유지된 주식의 상증세 평가방법 개선도 포함됐다.
- 종부세: 주택 수→주택가액·거주여부 기준 / 1세대 1주택 실거주 공제 12억→14억(시가 약 20억), 비거주 1주택 공제 9억 / 거주용 1주택 시가 40억까지 보호, 고가·비거주·다주택 강화
- 양도세: 비거주기간 장특공제(장기거주소득공제로 개편) 배제 / 실거주 1주택 10년 최대 80% 유지 / 10년 이상 거주 30억 이하 기본공제 250만→2500만 / 거주공제 한도 신설(2028년 20억→2029년 이후 10억)
- 지방 우대: 65세 이상 수도권→지방 이주 시 양도세 최대 50%·5억 감면, 종부세 납부유예 확대 / 세제혜택 대상 비수도권(광역시 제외) 전역 확대 / 다주택 중과 한시 완화
- 기업·투자: 국내생산세액공제 신설(국내 생산·판매 물량 기준) / R&D·통합투자·국내생산 세액공제에 지역별 계수(수도권 1.0·비수도권 광역시 1.1·기타 1.3·우대지역 1.5) / 태양광·풍력·이차전지·반도체·핵심소재·AI로봇부품 6대 분야 / 가업상속공제 재설계(가업 정의·심사위·요건 강화)
- 기타: 조세지출 241개 중 115개(약 48%) 종료·전환·재설계 / ‘PBR 0.8배법’—장기 저PBR 주식 상증세 평가방법 개선 / 월세 세액공제 한도 상향, 청년형 ISA 신설 등
※ 이 개편안은 정부안(발표 단계)으로, 입법예고·국무회의를 거쳐 국회에서 최종 확정된다. 세율·공제한도·시행 시기 등은 국회 논의에서 바뀔 수 있다. 시행 시점은 보도상 종부세 2027~2028년 단계, 양도세는 유예·과도기 거쳐 2029년까지로 전해지나, 확정 전이라 변동 가능하다. 저PBR 주식 평가개선이 정부안에 포함된 범위·형태는 조세일보 보도 기준이며 세부는 개편안 원문 확인이 필요하다.
📖 알아두면 좋은 용어
- 종합부동산세(종부세) : 일정 기준금액을 초과하는 주택·토지 보유자에게 부과하는 국세. 이번 개편으로 과세 체계가 ‘보유 주택 수’가 아니라 ‘주택가액·거주 여부’ 중심으로 바뀌는 것이 핵심이다.
- 장기보유특별공제(장특공제) : 부동산을 오래 보유·거주할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 양도세를 줄여주는 제도. 개편안은 ‘거주하지 않은 기간’을 공제 대상에서 빼 실거주 요건을 강화한다.
- 세액공제 지역별 계수 : 동일한 투자·연구개발이라도 지역에 따라 공제율을 차등 적용하는 장치. 기본 공제율에 수도권 1.0, 비수도권 우대지역 최대 1.5를 곱해 지방 투자를 유도한다.
📚 관련 기준 본문
1. 종합부동산세법 제8조·제9조 — 과세표준과 세율
제8조 (과세표준) · 제9조 (세율 및 세액)
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다(제8조). 그 과세표준에 세율을 적용하여 세액을 계산하되, 1세대 1주택자에 대해서는 별도의 공제·세액공제를 적용한다(제9조).
👉 사건 연결: 개편의 핵심은 세율 체계를 ‘주택 수’가 아닌 ‘주택가액·거주 여부’ 기준으로 단일화하는 것이다. 1세대 1주택 실거주 기준금액을 12억→14억으로 올려 시가 약 20억까지 과세에서 빼는 것은 제8조 공제금액 상향에 해당한다. 거주용 1주택 보호와 고가·다주택 강화라는 방향이 과세표준·세율 구조 개편으로 구체화된다.
2. 소득세법 제95조 — 양도소득 장기보유특별공제
제95조 (양도소득금액과 장기보유특별공제)
양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산한다. 1세대 1주택에 대해서는 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 각각 적용하며, 그 합계 최대 80%까지 공제할 수 있다.
👉 사건 연결: 개편안은 ‘거주하지 않은 기간’을 공제에서 배제해 보유만으로 받던 혜택을 실거주 중심으로 좁힌다. 실거주 1주택의 10년 최대 80% 공제는 유지되지만, 거주공제에 한도(2028년 20억, 2029년 이후 10억)가 새로 생긴다. 제도 명칭도 ‘장기거주소득공제’로 바뀌어 거주 요건의 비중이 커진다.
3. 상속세 및 증여세법 제63조 — 저PBR 주식의 평가(‘PBR 0.8배법’)
제63조 (유가증권 등의 평가)
상장주식은 평가기준일 전후 각 2개월의 최종시세가액 평균으로 평가한다. 정부는 인위적으로 주가가 낮게 유지된 주식에 대해, 시장가격이 순자산가치에 현저히 미달하는 경우 순자산가치의 일정 비율을 평가 하한으로 삼는 방향으로 평가방법을 개선하겠다는 취지를 밝혔다.
👉 사건 연결: 앞서 상장폐지 개혁 기사에서 다룬 ‘PBR 0.8배법’의 취지가 이번 세제개편 논의에 담긴 것으로 전해진다(정부안 반영 범위·형태는 원문 확인 필요). 상속·증여 시점의 세부담을 줄이려 주가를 눌러온 대주주의 유인을 차단하는 취지다. 다만 이는 상장유지 실익을 낮춰 자진 상장폐지를 부추길 수 있다는 제도 간 상충 우려와 함께 봐야 한다.
4. 조세특례제한법 — 세액공제 지역별 계수와 국내생산세액공제
통합투자·R&D 세액공제와 지역 우대
기업이 사업용 자산에 투자하거나 연구·인력개발에 지출한 금액의 일정 비율을 산출세액에서 공제한다. 정부는 여기에 지역별 계수(수도권 1.0·비수도권 광역시 1.1·기타 비수도권 1.3·우대지역 1.5)를 도입해 지방 혜택을 최대 1.5배로 상향하고, 국내 생산·판매 물량에 연동한 국내생산세액공제를 신설하기로 했다.
👉 사건 연결: 동일한 투자라도 지방이면 공제를 더 주는 계수 도입은 균형발전을 세제로 유도하는 장치다. 국내생산세액공제 신설과 태양광·풍력·이차전지·반도체·핵심소재·AI로봇부품 등 6대 분야 지원은 첨단·에너지 산업의 국내 생산 유인을 강화하려는 의도다. 가업상속공제 재설계(가업 정의·심사위원회 신설, 요건·사후관리 강화)도 산업 승계 지원의 연장선이다.
🔍 시사점
- 과세 기준의 축이 바뀐다 : 종부세가 ‘주택 수’에서 ‘주택가액·거주 여부’로 전환되는 것은 부동산 과세 철학의 변화다. 거주용 1주택은 보호하고 고가·비거주·다주택은 강화하는 ‘실거주 중심’ 원칙이 뚜렷하다.
- 보유에서 거주로 : 양도세 장특공제에서 비거주기간을 빼고 거주공제 한도를 신설하는 것은, 단순 보유가 아니라 실제 거주에 혜택을 집중하겠다는 신호다. 갭투자·장기 비거주 보유의 세제 이점이 줄어든다.
- 연차별 시행의 완충 : 종부세·양도세 모두 단계적으로 시행돼 급격한 세부담 변화를 완화한다(시기는 확정 전이라 변동 가능). 납세자는 확정 시 시기별 적용 차이를 미리 점검해야 한다.
- 지방 우대의 세제화 : 지역별 계수와 고령자 지방 이주 감면은 균형발전을 세제로 구현한 것이다. 기업 투자·개인 이주 의사결정에서 지역이 새로운 절세 변수로 부상한다.
- PBR 0.8배법의 양날 : 저PBR 주식 평가 개선은 주가 억제 유인을 차단하지만, 상장유지 실익을 낮춰 자진 상장폐지를 부추길 수 있다. 상장·회계·세제 제도 간 정합성을 함께 봐야 한다.
- 입법 과정이 관건 : 이 개편안은 정부안일 뿐, 국회에서 세율·한도·시행시기가 바뀔 수 있다. 확정 전 단계임을 전제로 계획을 세워야 하며, ‘발표 = 시행’이 아님을 유의해야 한다.