📅 2026년 8월 3일 | 조세일보
💡 핵심 요약
2026년 세제개편안에 따라 종부세가 다주택 중과 원칙을 폐기하고 ‘주택가액’ 기준으로 단일화되면서, 1주택자라도 수십억원대 고가주택이면 최고세율(2028년 이후)이 적용될 수 있다. 보유기간 세액공제는 2028년 폐지되고 거주기간 공제(20~50%)만 남으며, 세액공제 금액 한도 신설과 공정시장가액비율 상향(70%), 세부담 상한 200% 완화가 함께 적용된다. 정부는 3년간 약 2조2000억원 추가세수를 예상하면서도 시가 40억원 이하 주택은 부담이 비슷하거나 줄어 40억원 초과 약 6만5000가구(상위 약 0.4%)에 증세가 집중된다고 밝혔다.
- 과세대상: 1세대 1주택 실거주 공시가 12억→14억(시가 약 20억)부터 / 다주택 공시가 합계 9억부터 / 기본공제 1주택 거주 14억·비거주 9억 차등
- 세율: 다주택 중과 폐지 → 2028년 이후 주택수 무관 단일세율(최고세율 적용), 과표 6억~12억 등 중상위 구간 세율 인상
- 세액공제: 보유기간 공제 2027년 축소→2028년 폐지, 거주공제(20~50%)만 유지 / 금액 한도 신설(2027년 800만→2028년 이후 600만)
- 과표·상한: 공정시장가액비율 70%로 +10%p / 세부담 상한 150%→200%(40억 이상 초고가는 최대 2배 증가)
- 시뮬레이션(조세일보, 60세·10년 거주 1주택, 2028년 기준): 시가 30억 76만원(-15만) vs 50억 978만원(+524만) / 3주택자는 전 구간 증가 / 추가세수 3년 약 2.2조(정부 추산)
※ 정부안(발표 단계)으로 입법예고·국무회의·국회를 거쳐 확정되며, 세율·한도·시행시기가 바뀔 수 있다. 시행은 보도상 종부세 2027~2028년 단계·양도세 2029년으로 전해진다. 시뮬레이션 금액은 조세일보의 특정 시나리오(연령·거주기간 가정) 값으로, 30억 실거주 76만원은 타 매체(뉴스핌)와 일치하나 다른 구간·가정에서는 증가액이 달라진다. 최고세율 수치·추가세수 2.2조는 조세일보·정부 추산 기준이다.
📖 알아두면 좋은 용어
- 공정시장가액비율 : 공시가격에서 과세표준을 산출할 때 곱하는 비율. 이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세액이 늘어난다. 종부세의 실효세율을 좌우하는 핵심 변수다.
- 세부담 상한 : 전년도 보유세(재산세+종부세) 합계액 대비 올해 세액이 넘을 수 없는 한도. 이번 개편으로 150%에서 200%로 완화돼, 세액이 늘어날 수 있는 폭이 커진다.
- 거주공제 vs 보유공제 : 종부세 세액공제를 실제 거주기간 기준으로 줄지, 단순 보유기간 기준으로 줄지의 차이. 개편안은 보유공제를 폐지하고 거주공제만 남겨 실거주에 혜택을 집중한다.
📚 관련 기준 본문
1. 종합부동산세법 제9조 — 세율의 주택가액 기준 일원화
제9조 (주택분 세율)
주택에 대한 종합부동산세는 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 금액을 세액으로 한다. (개정안은 주택 수에 따른 차등세율(다주택 중과)을 단계적으로 폐지하고 주택가액 기준으로 일원화하며, 중상위 과세표준 구간의 세율을 인상한다.)
👉 사건 연결: 이번 개편의 핵심이다. 다주택 중과라는 오랜 원칙이 폐기되고, 2028년 이후에는 주택 수와 무관하게 주택가액만으로 세율이 매겨진다. 그 결과 1주택자라도 시가 50억원대 초고가주택이면 종부세가 개편 전보다 크게 늘어나는 등, 과세형평의 축이 ‘수’에서 ‘가액’으로 이동한다.
2. 종합부동산세법 제8조 — 과세표준과 공정시장가액비율
제8조 (과세표준의 산정)
주택에 대한 과세표준은 납세의무자별 주택 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다. (개정안은 기본공제를 1주택 거주 14억·비거주 9억으로 차등하고, 공정시장가액비율을 70%로 상향한다.)
👉 사건 연결: 세액은 세율뿐 아니라 과세표준에서도 결정된다. 공정시장가액비율이 60%→70%로 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세 부담이 늘어난다. 여기에 기본공제를 거주·비거주로 차등해, 실거주 1주택은 보호하고 비거주·다주택은 과표를 넓히는 이중 설계가 작동한다.
3. 종합부동산세법 제9조(세액공제) · 제10조(세부담 상한)
1세대 1주택 세액공제와 세부담 상한
1세대 1주택자에 대해서는 연령·보유기간 등에 따른 세액공제를 적용한다(제9조). 해당 연도 재산세·종합부동산세 합계액이 직전 연도 상당액의 일정 비율(세부담 상한)을 초과하는 금액은 부과하지 아니한다(제10조). (개정안은 보유공제를 거주공제로 전환·폐지하고, 세부담 상한을 150%→200%로 조정한다.)
👉 사건 연결: 보유공제 폐지와 거주공제 전환은 ‘오래 보유’가 아니라 ‘오래 거주’에 혜택을 준다는 신호다. 동시에 세액공제 금액 한도(2027년 800만→2028년 이후 600만)가 신설돼 감면 상한이 생긴다. 세부담 상한이 200%로 완화되면 세액이 전년의 2배까지 늘 수 있어, 고가주택의 세 부담 증가 속도가 빨라진다.
4. 종합부동산세법 제20조의2 — 납부유예
납부유예 요건 완화와 이자상당가산액 감면(개정안 신설)
1세대 1주택자로서 연령·보유기간·소득 등 요건을 충족하는 자는 종합부동산세 납부유예를 신청할 수 있다(제20조의2). (개정안은 65세 이상·장기거주 등 요건을 완화하고 소득 기준을 상향하며, 납세보증보험증권 제출 시 이자상당가산액을 감면하는 특례를 신설하는 방향으로 전해진다.)
👉 사건 연결: 세 부담을 늘리는 대신 유동성이 부족한 고령·장기거주 1주택자의 현금 부담은 유예로 덜어주는 완충 장치다. 소득 기준 완화와 이자 부담 감면으로 ‘집은 있지만 현금이 없는’ 납세자를 배려한 설계다(구체 소득기준·이자율 등 세부는 조세일보 보도 기준으로, 확정 시 개정 규정 확인이 필요하다).
🔍 시사점
- ‘수’가 아니라 ‘가액’ : 다주택 중과 폐기로 1주택자도 고가면 높은 세율을 맞을 수 있다. 과세형평의 기준이 보유 채수에서 주택가액으로 이동한 것이 이번 개편의 본질이다.
- 세율·과표·공제 삼중 조정 : 세율 인상, 공정시장가액비율 상향(70%), 공제 축소·한도 신설이 동시에 작동한다. 세 변수가 겹쳐 고가주택일수록 세 부담 증가가 가팔라진다.
- 보유에서 거주로 : 보유공제 폐지·거주공제 전환은 실거주 우대 원칙을 종부세에도 관철한 것이다. 장기 보유만으로 받던 감면이 사라져, 실거주 여부가 세액을 크게 가른다(30억 실거주 76만 vs 비거주는 수백만원대).
- 중산층 방어선 40억 : 정부는 시가 40억 이하는 부담이 비슷하거나 줄고 증세는 약 6만5000가구(40억 초과, 상위 약 0.4%)에 집중된다고 본다. 다만 공시가·시가 괴리와 향후 공시가 현실화율에 따라 체감은 달라질 수 있다.
- 상한 200%의 파급 : 세부담 상한이 150%→200%로 풀리면 특정 연도 세액이 전년의 2배까지 뛸 수 있다. 급격한 공시가 상승기에는 이 완화가 세 부담 변동성을 키우는 요인이 된다.
- 확정 전 정부안이라는 전제 : 이 개편은 국회에서 세율·한도·시기가 바뀔 수 있다. 시뮬레이션 금액도 가정에 따라 달라지므로, ‘발표=확정’이 아님을 전제로 계획을 세워야 한다.