부동산만 있는 우리 집, 상속세는 현금? 사전증여부터 유동성까지 완벽 정리

📅 2026년 7월 20일 | 동아일보

💡 핵심 요약

상속을 둘러싼 가족 갈등과 과도한 세부담을 막으려면 생전에 체계적인 준비가 필요하며, 그 절차는 크게 네 단계로 정리된다. 흩어진 자산을 빠짐없이 파악해 세법 기준으로 평가하고, 유언이나 유언대용신탁으로 의사를 확정한 뒤, 사전증여와 상속을 비교해 세금을 미리 계산하고, 마지막으로 납부 재원을 마련해 두는 흐름이다. 단순한 절세를 넘어 분쟁 예방까지 아우르는 종합 설계가 핵심이라는 것이 칼럼의 요지다.

• 1단계 — 자산 파악: 농지·오래된 주식·보험·분산 예치한 2금융권 예금까지 목록화한 뒤, 체감 가치가 아닌 세법상 평가액으로 상속세를 예측한다.
• 2단계 — 의사 확정: 유언 또는 금융기관의 유언대용신탁으로 뜻을 확고히 한다. 생전에 작성한 상속포기각서는 법적 효력이 없다는 점에 유의한다.
• 3단계 — 세금 사전 계산: 전부 상속할지 일부는 증여할지 결정한다. 상속인에게 증여한 재산은 10년이 지나야 상속재산에 합산되지 않는다.
• 4단계 — 납부 재원 확보: 6개월 내 신고·납부에 대비해 부동산·지분에 묶인 자산을 조정하고 현금화가 쉬운 금융자산으로 유동성을 확보한다.

🔗 원문 보기 — 동아일보

📖 알아두면 좋은 용어

• 유언대용신탁: 위탁자가 살아 있는 동안에는 본인이 자산을 관리·수익하다가, 사망 시 미리 정해 둔 사후수익자에게 재산이 승계되도록 설계하는 신탁. 공증 유언장 없이도 유사한 사후 재산승계 효과를 낼 수 있어 상속 설계 수단으로 활용된다.
• 사전증여재산 합산: 상속세를 계산할 때 일정 기간 안에 증여한 재산을 상속재산에 다시 더하는 제도. 상속인에게 준 재산은 10년, 상속인이 아닌 자에게 준 재산은 5년이 합산 기준이다. 합산 시 가액은 상속개시일이 아니라 증여 당시의 평가액으로 넣는다.
• 일괄공제·배우자상속공제: 배우자와 자녀가 모두 생존한 경우 일괄공제(5억 원)와 배우자상속공제(최소 5억 원)를 합쳐 최소 10억 원까지 공제받을 수 있어, 이 구간에서는 상속세 부담이 크게 줄어든다.
• 유류분(遺留分): 유언이나 증여로도 침해할 수 없는, 법정상속인에게 보장된 최소 상속분. 배우자·직계비속은 법정상속분의 1/2, 직계존속은 1/3이다. 유언·신탁으로 재산을 몰아줘도 유류분 반환청구를 완전히 차단하지는 못한다는 점이 상속 설계의 최대 제약이다.

📚 관련 기준 본문

상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) — 시가주의

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

고객이 생각하는 자산 가치와 세법상 평가액이 어긋나는 이유가 바로 이 시가주의에 있다. 세법은 평가기준일 현재의 시가를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려운 경우 부동산은 공시가격 등, 비상장주식은 보충적 평가방법(제63조)을 적용한다. 그래서 “내 재산이 얼마인지”는 본인의 감이 아니라 세법상 평가 절차를 거쳐야 정확히 파악된다.

1단계에서 특히 주의할 자산이 원문이 언급한 목록과 겹친다. 농지는 공시지가와 실거래가의 괴리가 크고, 오래된 비상장주식은 보충적 평가로 예상보다 크게 잡히는 경우가 많으며, 보험은 상증세법 제8조에 따라 피상속인이 보험료를 부담한 보험금이 상속재산으로 간주된다. “이건 상속재산이 아닐 것”이라는 짐작이 가장 위험한 대목이다.

제13조(상속세 과세가액) — 사전증여재산 합산

① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다.
1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

사전증여가 절세의 핵심 수단이면서도 “시간과의 싸움”인 이유가 이 조항이다. 상속인(자녀·배우자)에게 증여한 재산은 10년이 지나야 상속재산 합산에서 빠지므로, 준비가 늦으면 애써 증여한 재산이 다시 상속세 과세 대상으로 끌려 들어온다.

다만 합산된다고 해서 증여가 무의미해지는 것은 아니다. 합산 시 가액은 증여 당시의 평가액으로 고정되기 때문이다. 즉 가치가 꾸준히 오르는 자산일수록, 낮은 평가액 시점에 증여를 마쳐두면 그 이후의 가치 상승분은 상속세 과세에서 영구히 빠진다. 원문이 “이른 증여가 유리하다”고 말하는 진짜 이유는 10년 경과보다 오히려 이 가액 동결 효과에 있다.

제28조(증여세액공제) — 이중과세 방지

① 제13조에 따라 상속재산에 가산한 증여재산에 대한 증여세액(증여 당시의 그 증여재산에 대한 증여세산출세액을 말한다)은 상속세산출세액에서 공제한다.

사전증여재산이 상속재산에 합산되더라도, 이미 납부한 증여세는 상속세 산출세액에서 공제되므로 이중과세는 발생하지 않는다. 다만 공제에는 한도가 있으며, 합산 결과 상속세가 아예 발생하지 않는 구간에서는 이미 낸 증여세를 돌려받지 못한다는 점이 아래 시사점 4번과 직결된다.

제19조(배우자 상속공제)

② 제1항의 경우에 공제되는 금액은 30억원을 한도로 한다. (배우자의 법정상속분 상당액과 실제 상속받은 금액 중 적은 금액 기준)
④ 제1항의 경우에 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만이면 제2항에도 불구하고 5억원을 공제한다.

배우자상속공제는 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원에 못 미쳐도 최소 5억 원이 보장되고, 배우자 법정상속분 상당액을 한도로 최대 30억 원까지 확대된다. 배우자가 생존해 있는 상속에서 세부담을 결정짓는 가장 큰 변수다. 다만 5억 원을 초과해 공제받으려면 배우자상속재산 분할기한까지 실제로 분할·등기를 마치고 신고해야 한다는 절차 요건이 있어, 협의가 늦어지면 최소 5억 원으로 축소될 수 있다.

제21조(일괄공제)

① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에 상속인이나 수유자는 제18조(기초공제 2억원)와 제20조제1항(그 밖의 인적공제)에 따른 공제액을 합친 금액과 5억원 중 큰 금액으로 공제받을 수 있다.

기초공제(2억 원)와 그 밖의 인적공제를 합친 금액과 일괄공제 5억 원 중 큰 금액을 택할 수 있다. 배우자와 자녀가 모두 있으면 일괄공제 5억 원 + 배우자상속공제 최소 5억 원 = 최소 10억 원 공제가 가능하다. 칼럼이 지적하듯, 이 구간이 성립한다면 10억 원 이하 재산을 무리하게 사전증여해 불필요한 증여세를 낼 이유가 없다.

제24조(공제 적용의 한도) — 사전증여의 숨은 함정 (원문 보강)

제18조부터 제23조까지 및 제23조의2에 따라 공제할 금액은 상속세 과세가액에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액을 한도로 한다.
3. 제13조에 따라 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액(증여재산공제 및 재해손실공제를 받은 금액이 있으면 그 금액을 뺀 부분)

구체적으로, 상속재산과 합산 사전증여재산을 더한 과세가액이 10억 원(공제 가능액) 이하라면 사전증여분에도 사실상 공제가 미쳐 상속세가 발생하지 않는다. 그러나 과세가액이 공제액을 초과하는 순간, 가산된 사전증여재산의 증여세 과세표준 부분은 상속공제를 받지 못해 그만큼 상속세가 발생한다. 게다가 상속세가 발생하지 않는 구간에서는 제28조 증여세액공제도 적용되지 않아, 이미 낸 증여세만 남는 결과가 될 수 있다. 원문의 4단계 중 3단계(세금 사전 계산)를 반드시 전문가와 함께 해야 하는 이유가 여기에 있다.

제67조(상속세 과세표준신고) — 신고·납부기한

① … 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 … 상속세의 과세가액 및 과세표준을 … 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

기사의 “6개월 내”를 정확히 표현하면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이다(피상속인이나 상속인 전원이 비거주자인 경우 9개월). 자산 대부분이 부동산이나 법인 지분으로 묶여 있으면 이 기간 안에 현금 납부재원을 마련하기 어려워, 급매로 제값을 못 받거나 아래의 분할납부 제도에 의존하게 된다.

제71조(연부연납)·제73조(물납) — 유동성 부족 시의 안전판 (원문 보강)

[제71조] 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 납세담보를 제공하고 연부연납을 허가받을 수 있다. 연부연납 기간은 최대 10년(가업상속재산은 최대 20년 또는 10년 거치 후 10년)이다.

[제73조] 상속재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산가액의 2분의 1을 초과하고 납부세액이 2천만원을 초과하는 등의 요건을 충족하면 물납을 신청할 수 있다.

4단계 유동성 확보에 실패했을 때의 최후 수단이다. 다만 연부연납에는 가산금(이자)이 붙고, 물납은 수납 가능 재산이 제한적이며 평가액이 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많아 실질적 손실이 발생할 수 있다. 사후 대응책이지 대안이 아니다는 점에서, 원문이 4단계를 별도로 강조한 취지가 확인된다.

신탁법

제59조(유언대용신탁)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신탁의 경우에는 위탁자가 수익자를 변경할 권리를 갖는다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
1. 수익자가 될 자로 지정된 자가 위탁자의 사망 시에 수익권을 취득하는 신탁
2. 수익자가 위탁자의 사망 이후에 신탁재산에 기한 급부를 받는 신탁

2011년 전부개정(2012년 시행) 신탁법으로 도입된 제도로, 공증 사무실에서 유언장을 작성하던 방식을 대신해 금융기관 신탁으로 사후 재산승계를 설계할 수 있게 됐다. 위탁자 생전에는 본인이 수익하고 사망 시 사후수익자에게 재산이 넘어가도록 하며, 수익권의 순서·조건·시기를 다양하게 설계할 수 있어 유언장보다 유연하다는 점이 칼럼이 언급한 “다양한 설계”의 근거다. 유언장이 갖는 방식 요건 불비로 인한 무효 위험(민법 제1065조 이하의 5가지 방식)을 피할 수 있다는 것도 실무적 장점이다.

⚠️ 유언대용신탁으로도 유류분은 피하지 못한다 — 2024년 대법원 판결 (원문 보강)

한동안 실무에서는 “유언대용신탁으로 재산을 넘기면 유류분 반환 대상에서 빠진다”는 기대가 있었다. 그러나 대법원 2024. 7. 11. 선고 2019다294466 판결은 유언대용신탁으로 사후 이전된 재산을 유류분 산정의 기초재산에 포함한 원심을 확정했다. 위탁자가 신탁 설정 후에도 신탁재산에 대한 실질적 지배권을 유지한다는 점이 근거로, 유언대용신탁이 유류분 제도를 잠탈하는 수단으로 쓰이는 것을 차단한 판시다.

같은 해 대법원 2024. 4. 16. 선고 2022다307294 판결은 법정상속인 중 1인을 수탁자 겸 단독 사후수익자로 지정한 부분을 무효로 보면서도, 생전에 위탁자 본인을 수익자로 지정한 부분(생전 자익신탁)은 유효하다고 판단했다. 신탁 구조를 어떻게 짜느냐에 따라 일부만 무효가 될 수 있다는 점을 보여준 사례다.

실무적 결론은 명확하다. 유언대용신탁은 ‘분쟁 예방 장치’이지 ‘유류분 회피 수단’이 아니다. 원문의 2단계를 설계할 때는 유류분을 침해하지 않는 범위에서 구조를 짜야 하며, 그렇지 않으면 오히려 신탁의 유효성 자체를 다투는 더 큰 분쟁으로 번질 수 있다.

민법

제1019조(승인, 포기의 기간)

① 상속인은 상속개시있음을 안 날로부터 3월내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있다.

상속포기는 상속개시(피상속인 사망) 이후에만 가능하다. 대법원은 상속개시 전에 미리 작성한 상속포기 약정·각서는 무효라고 본다(대법원 1998. 7. 24. 선고 98다9021 판결 등). 칼럼이 “생전에 작성한 각서는 법적 효력이 없다”고 짚은 대목의 법적 근거로, 생전 의사 표시는 상속포기각서가 아니라 유언이나 유언대용신탁으로 남겨야 실효성이 있다.

제1112조(유류분의 권리자와 유류분) — 상속 설계의 최종 제약 (원문 보강)

상속인의 유류분은 다음 각호에 의한다.
1. 피상속인의 직계비속은 그 법정상속분의 2분의 1
2. 피상속인의 배우자는 그 법정상속분의 2분의 1
3. 피상속인의 직계존속은 그 법정상속분의 3분의 1

원문이 다루지 않았지만 ‘분쟁 예방’ 관점에서 가장 중요한 조항이다. 유언으로 특정 자녀에게 재산을 몰아주더라도, 다른 자녀는 법정상속분의 절반을 유류분으로 청구할 수 있다. 즉 유언은 분쟁의 종결이 아니라 시작점이 될 수 있다.

참고로 헌법재판소 2024. 4. 25. 결정으로 형제자매의 유류분권(구 제1112조 제4호)은 위헌·삭제됐고, 피상속인을 장기간 부양하지 않거나 학대한 상속인의 유류분을 제한하는 유류분 상실 사유 규정의 입법 필요성도 함께 지적됐다. 상속 설계 시 최신 개정 동향을 반드시 확인해야 하는 영역이다.

🔍 시사점

1. 내 재산의 ‘진짜 가격’은 세법이 정한다. 상속 준비의 출발점은 자산 목록화이지만, 정작 중요한 건 체감 시세가 아니라 세법상 평가액(제60조 시가주의)이다. 특히 농지·비상장주식·보험금은 본인의 짐작과 세법 평가가 크게 어긋나기 쉬운 3대 항목이다. 평가액을 기준으로 예상 상속세를 산출해야 재산분할·납부 계획의 토대가 선다.
2. 생전 포기각서는 휴지조각, 대신 유언·신탁으로. 상속포기는 상속개시 후 3개월 내에만 가능하므로(민법 제1019조) 생전 각서는 무효다(대법원 98다9021 등). 본인의 뜻을 확정하려면 유언 또는 유언대용신탁(신탁법 제59조)을 활용해야 법적 효력이 담보된다.
3. 사전증여의 진짜 무기는 ’10년’이 아니라 ‘가액 동결’이다. 상속인 증여는 10년, 비상속인 증여는 5년이 지나야 합산에서 빠진다(제13조). 그러나 합산되더라도 가액은 증여 당시로 고정되므로, 가치 상승이 예상되는 자산은 10년을 못 채워도 조기 증여가 유리할 수 있다. 상승분이 통째로 과세에서 빠지기 때문이다.
4. ’10억 원 방어선’은 사전증여 한 번에 무너질 수 있다. 배우자·자녀가 모두 있으면 일괄공제 5억(제21조) + 배우자상속공제 최소 5억(제19조)으로 10억 원까지 공제된다. 그런데 제24조에 따라 합산된 사전증여재산의 과세표준만큼 공제 한도가 깎인다. 게다가 상속세가 발생하지 않는 구간에서는 이미 낸 증여세도 공제받지 못한다(제28조). “일단 증여해두면 손해는 없다”는 통념이 가장 위험한 대목이다.
5. 배우자공제 30억은 ‘분할 완료’가 조건이다. 배우자상속공제를 5억 원 초과로 받으려면 분할기한까지 실제 분할·등기를 마치고 신고해야 한다. 가족 간 협의가 길어지면 수십억 원의 공제가 최소 5억 원으로 쪼그라든다 — 절세와 분쟁 예방이 별개가 아닌 이유다.
6. 세금보다 먼저 ‘현금’을 준비하라. 신고·납부는 상속개시가 속한 달 말일부터 6개월(제67조)이라는 짧은 기간에 이뤄진다. 연부연납(최대 10년)과 물납(제73조)이라는 안전판이 있지만, 각각 가산금 부담과 저평가 수납이라는 대가가 따른다. 사후 대응책일 뿐 대안이 아니므로, 금융자산 비중 확대 등 사전 포트폴리오 조정이 필요하다.
7. 유언·신탁으로도 유류분은 못 막는다. 2024년 대법원은 유언대용신탁 재산도 유류분 산정 기초재산에 포함된다고 판단했다(2019다294466). 유류분(민법 제1112조)은 직계비속·배우자가 법정상속분의 1/2이다. 신탁은 유류분 회피 수단이 아니라 승계 절차를 명확히 하는 장치로 이해하고, 유류분을 침해하지 않는 범위에서 설계해야 한다.
8. 절세를 넘어 ‘분쟁 예방’ 설계로. 상속은 세금과 함께 유언·신탁·유류분·상속포기 등 여러 법·제도가 얽힌 복합 절차다. 세액 최소화만 좇다가 배우자공제 축소(분할 지연)나 유류분 소송으로 더 큰 손실을 볼 수 있다. 종합 설계 관점에서 세무·법률 전문가의 동시 검토가 필요하다.

※ 이 글은 공개된 언론 보도와 법령·판례를 정리한 일반적 정보로, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 공제 한도·유류분 제도는 개정 논의가 진행 중인 영역이므로, 실제 의사결정은 반드시 전문가 검토를 거치시기 바랍니다.