📅 2026.07.22 | 세정일보 [세미콜론] (유일지 기자)
💡 핵심 요약
매도인이 은행 대신 직접 채권자가 되어 매수인에게 근저당권을 설정해 주고, 잔금을 받기 전에 소유권부터 이전하는 거래 방식이 도마에 올랐다. 대출 규제로 매수인의 잔금 조달이 막힌 상황에서 등기 시점을 앞당겨야 할 사정이 겹치면서 등장한 구조다. 세법상 쟁점은 양도소득세보다는, 유예된 잔금에 대해 이자를 실제로 주고받았는지에 따라 갈리는 이자소득세와 증여세 문제에 모인다.
- 양도시기는 대금청산 전 등기를 마친 경우 등기접수일로 확정되므로, 잔금 유예 여부와 무관하게 계약상 양도가액 전체가 양도소득세 계산의 기준이 된다.
- 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도가액 12억원 초과분만 과세되고, 장기보유특별공제(최대 80%)가 추가로 적용된다.
- 매도인이 이자를 받으면 비영업대금의 이익으로 25%(지방소득세 포함 27.5%) 원천징수 대상이 된다.
- 반대로 무이자로 잔금을 유예해 주면 과세 주체가 매수인으로 옮겨가 증여세 문제가 된다.
- 국세청은 올해 5월 부동산 탈세 세무조사에서 ‘사인 간 채무 과다자’를 조사 대상 선정 기준에 포함한 바 있다.
🧩 왜 이런 구조가 나왔나 (원문 사실관계)
- 매매가 29억원, 소유권 이전 등기 시점에 대금 전액 미지급
- 채권최고액 17억7000만원의 근저당 설정 → 원문은 실제 외상 원금을 약 14억8000만원으로 추정
- 해당 단지 양지마을은 이달 말 ‘재건축 사업시행자 지정 고시’ 예정. 투기과열지구 규제상 고시 이후 매수하면 매수인은 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다.
- 즉 잔금 마련이 어려운 매수인 사정과 7월 말 전 소유권 이전을 마쳐야 하는 재건축 규제 시한이 맞물려 ‘매도인 근저당 설정’ 방식이 동원됐다.
- 매도인 측(이 대통령 부부)은 1998년 약 3억6600만원에 매입해 20년 이상 실거주한 1세대 1주택자로, 29억원 매도 시 약 25억원의 차익. 2018년 배우자와 공동명의로 전환됨.
- 청와대 설명에 따르면 매도인 측은 매수인에게 이자를 받지 않겠다고 밝힌 것으로 알려졌다.
📖 알아두면 좋은 용어
- 근저당권·채권최고액 — 장래 증감·변동하는 불특정 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권으로, 등기부에 기재되는 ‘채권최고액’은 실제 채권액이 아니라 담보 한도다. 실무상 원금의 110~130% 수준으로 설정하므로, 채권최고액에서 역산해야 실제 미수 잔금 규모를 가늠할 수 있다. (이번 건: 채권최고액 17.7억 → 원문 추정 원금 약 14.8억)
- 비영업대금의 이익 — 대금업을 사업으로 하지 않는 자가 일시적·우발적으로 금전을 빌려주고 받는 이자로, 사업소득이 아닌 이자소득으로 구분된다. 일반 예금이자(14%)보다 높은 25%의 원천징수세율이 적용되는 것이 특징이다.
- 적정 이자율(연 4.6%) — 상증세법이 개인 간 금전거래의 ‘정상 이자율’로 삼는 기준으로, 당좌대출이자율을 고려해 기획재정부령으로 정한다. 이보다 낮게 주고받으면 그 차액이 증여재산가액으로 계산된다.
- 현금청산(재건축) — 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 제한되는 시점 이후 주택을 취득하면 조합원(입주권)이 되지 못하고, 감정평가액을 현금으로 정산받고 사업에서 배제되는 것. 이번 거래에서 등기 시점을 앞당겨야 했던 이유다.
📚 관련 기준 본문
1. 소득세법 — 양도소득세
소득세법 제98조 및 시행령 제162조 제1항 (양도 또는 취득의 시기)
법 제98조 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 날로 한다.
시행령 제162조 제1항 제2호 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
이번 사안의 핵심 조문이다. 매도인이 근저당을 잡고 잔금을 유예해 주더라도 소유권이전등기가 접수된 이상 세법상 양도는 그 시점에 완결된 것으로 본다. 따라서 양도가액은 실제 수령액이 아니라 계약상 매매대금 전액(29억원)이며, 유예된 잔금은 미수채권으로 남을 뿐 양도소득세 계산에는 영향을 주지 않는다. 예정신고 기한 역시 이 등기접수일을 기산점으로 삼는다.
소득세법 제89조 제1항 제3호 및 시행령 제156조 (1세대 1주택 비과세와 고가주택)
법 제89조 제1항 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다. (…) 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 이에 딸린 토지로서 (…) 그 밖에 대통령령으로 정하는 고가주택에 해당하는 주택은 제외한다.
시행령 제156조 제1항 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말한다.
비과세라고 해서 전액이 면세되는 것이 아니라, 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익만 과세된다는 점이 중요하다. 즉 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액의 안분 산식이 적용된다. 매매가가 20억~30억원대인 서울·분당권 아파트 거래에서 ‘1주택자인데 왜 세금이 나오느냐’는 오해가 반복되는 지점이다. (이번 건: 25억 차익이지만 안분 후 과세.)
소득세법 제95조 제2항 (장기보유특별공제)
제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 (…) 보유기간이 3년 이상인 것 (…) 에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택의 경우에는 (…) 표2에 따른 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산한 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
표2는 보유 10년 이상 40% + 거주 10년 이상 40%를 합해 최대 80%까지 공제한다. 다만 이는 ‘보유’와 ‘거주’를 각각 따져 합산하는 구조이므로, 오래 보유했더라도 실거주 기간이 짧으면 80%에 미치지 못한다. 또한 공동명의로 전환된 시점 이후에는 지분별로 각자 양도소득세를 계산하게 되므로, 지분 취득시기가 다르면 배우자 지분의 보유·거주기간이 별도로 산정된다. 이번 건도 2018년 배우자 공동명의 전환으로 지분별 계산이 적용돼, 세무업계는 매도인 측 양도소득세를 수천만원 수준으로 추산했다.
소득세법 제104조 제1항 제1호 및 제55조 제1항 (세율)
법 제104조 제1항 제1호 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 : 제55조 제1항에 따른 세율
기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%(1,400만원 이하) → 15% → 24% → 35% → 38% → 40% → 42% → 45%(10억원 초과)의 8단계 누진구조이며, 여기에 산출세액의 10%가 개인지방소득세로 추가된다. 유의할 점은 세율이 적용되는 대상이 ‘양도차익’이 아니라 12억원 안분과 장기보유특별공제를 모두 거친 과세표준이라는 것이다. 차익이 20억원대여도 최종 산출세액이 수천만원 수준에 그칠 수 있는 이유가 여기에 있다.
소득세법 제105조·제110조 (예정신고와 확정신고)
제105조 제1항 제1호 제94조 제1항 제1호·제2호·제4호 및 제6호에 따른 자산을 양도한 경우: 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
제110조 제1항 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 (…) 신고하여야 한다.
같은 과세기간에 2건 이상을 양도하면 합산 누진세율 효과 때문에 예정신고만으로는 세액이 확정되지 않아 다음 해 5월 확정신고가 필요하다. 반대로 해당 연도에 양도가 1건뿐이면 예정신고로 종결된다.
2. 소득세법 — 이자소득세 (매도인 과세)
소득세법 제16조 제1항 제11호 및 제129조 제1항 제1호 가목
제16조 제1항 제11호 비영업대금의 이익
제129조 제1항 제1호 가목 이자소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율 (…) 비영업대금의 이익에 대해서는 100분의 25
매도인이 잔금 유예의 대가로 이자를 수령하면 이는 사업성 없는 일시적 금전대여, 즉 비영업대금의 이익에 해당한다. 원천징수세율 25%에 지방소득세 2.5%를 더하면 27.5%가 원천징수되며, 이자소득을 포함한 금융소득이 연 2,000만원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 되어 다른 소득과 합산·정산된다. 잔금 유예기간이 짧아 이자가 소액이라면 원천징수로 분리과세되어 종결된다. (이번 건: 원문은 원금 약 14.8억 × 3개월 기준 이자를 약 1,700만원으로 추산 — 다만 매도인 측은 이자를 받지 않겠다고 밝힘.)
3. 상속세 및 증여세법 — 증여세 (매수인 과세)
상증세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)
① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액
2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.
상증세법 시행령 제31조의4 (계산방법 등)
① 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “적정 이자율”이란 당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다. (…)
② 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1천만원을 말한다.
현행 기획재정부령상 적정 이자율은 연 4.6%다. 이를 대입하면 무이자 유예 시 증여재산가액은 ‘유예 원금 × 4.6%’가 되고, 이 금액이 1천만원 미만이면 과세에서 제외된다. 역산하면 무이자 대여의 경우 원금 약 2억1,700만원이 1년 기준 임계선이 된다.
다만 제2항의 ‘대출기간 1년 간주’ 규정 때문에 기간을 명시하지 않은 유예는 3개월짜리라도 1년치로 계산될 수 있어, 차용증·특약에 상환기일을 명시했는지가 실무상 결정적 변수가 된다. 이번 건에서 원문이 추정한 원금 약 14.8억을 무이자로 볼 경우 연 4.6% 기준 이자상당액은 약 6,800만원으로 1천만원 기준금액을 크게 넘어, 매수인에게 증여세가 문제 될 소지가 있다. 매매대금 잔금 유예를 금전소비대차로 볼 것인지 자체가 사실판단 영역이라는 점도 함께 짚어둘 대목이다.
[참고] 특수관계 요건 — 상증세법 제4조 제1항 제4호
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. (…) 4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익
제41조의4에는 제37조 제3항·제42조 제3항과 같은 ‘특수관계인이 아닌 자 간의 거래는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다’는 단서가 없다. 문언만 놓고 보면 가족 간이 아닌 순수한 제3자 거래에서도 금전 무상대출 이익의 증여 규정이 적용될 여지가 있다는 뜻이다. 다만 실무·판례에서는 진정한 arm’s-length 제3자 거래로서 거래관행상 정당한 사유가 인정되면 과세가 어렵다는 견해도 있어, 결국 거래의 실질(가장매매·우회지원 여부)과 정당한 사유의 소명이 관건이 된다. 어느 쪽이든 “특수관계가 아니니 증여세는 무관하다”는 단정은 위험하다.
4. 국세기본법 — 가산세
국세기본법 제47조의2·제47조의4
제47조의2 제1항 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우에는 (…) 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 가산세로 한다.
1. 부정행위로 (…) 신고를 하지 아니한 경우: 무신고납부세액의 100분의 40
2. 제1호 외의 경우: 무신고납부세액의 100분의 20제47조의4 제1항 제1호 납부하지 아니한 세액 (…) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간 × 대통령령으로 정하는 이자율
납부지연가산세율은 시행령상 1일 10만분의 22(0.022%)로, 연으로 환산하면 약 8% 수준이다. 시중 대출금리를 상회하는 사실상의 지연이자이므로 ‘나중에 내면 된다’는 판단은 비용 측면에서 불리하다. 체납이 지속되면 재산 압류, 출국금지, 고액·상습체납자 명단공개 등 강제징수 절차로 이어진다.
🔍 시사점
- 등기가 세법을 확정한다 — 잔금이 남아 있어도 소유권이전등기를 접수한 순간 양도시기는 확정된다. 매도인 입장에서는 현금을 다 받지 못한 상태에서 양도소득세 납부의무가 먼저 발생하는 자금 미스매치가 생기고, 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)도 이때부터 카운트된다. 잔금 유예 구조를 설계할 때 반드시 함께 검토해야 할 지점이다.
- 세금의 무게중심이 양도세가 아니라 이자에 있다 — 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 겹치면 양도세는 상대적으로 제한적이다(이번 건 수천만원 추산). 반면 유예 잔금에 대한 이자 처리는 이자를 받으면 매도인의 이자소득세, 안 받으면 매수인의 증여세라는 이분법으로 갈린다. 어느 쪽이든 과세 공백은 없다는 것이 세법의 설계다.
- ‘무이자가 서로에게 유리하다’는 착각 — 매도인은 27.5% 원천징수를 피하지만, 그 부담이 매수인의 증여세로 이전될 뿐이다. 게다가 증여세는 누진세율(10~50%)이고 10년 합산 규정까지 걸려 있어, 세부담 총액이 오히려 커질 수 있다. 적정 이자율 4.6%로 이자를 주고받는 편이 예측 가능성 측면에서 유리한 경우가 많다.
- 차용증에 상환기일을 명시했는지가 갈림길 — 상증세법 제41조의4 제2항은 대출기간이 정해지지 않으면 1년으로 간주한다. 3개월 유예라도 기간을 특정하지 않으면 1년치 이자상당액으로 증여재산가액이 계산될 수 있어, 1천만원 기준금액을 쉽게 넘어선다. 금액·이자율·상환기일을 명시한 서면과 실제 자금 흐름의 일치가 방어의 핵심이다.
- 특수관계 여부에 기대는 논리는 취약하다 — 제41조의4에는 다른 증여 예시규정과 달리 ‘특수관계 아닌 자 간 거래는 정당한 사유가 없는 경우로 한정’하는 단서가 없다. 순수 제3자 간 부동산 거래라 하더라도 무이자 잔금 유예가 곧바로 안전지대에 들어가는 것은 아니며, 거래관행상 정당한 사유의 소명이 요구된다.
- 과세당국의 조사 렌즈가 이미 이 지점을 향해 있다 — 국세청은 올해 5월 부동산 탈세 127명 조사에서 ‘사인 간 채무 과다자’를 선정 기준으로 명시했다. 등기부상 근저당 설정 내역은 그 자체로 사인 간 채무의 전산 추적 단서가 되므로, 이 구조를 택한 거래는 원금 상환과 이자 수수 사실에 대한 사후관리 대상이 될 가능성이 높다. 자금 흐름 증빙을 거래 시점부터 갖춰두는 것이 현실적인 대응이다.
※ 이 글은 공개된 언론 보도와 세법을 정리한 일반적 정보로, 특정 거래의 적법·위법을 단정하거나 정치적 평가를 담지 않으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 세액과 과세 여부는 사실관계와 과세당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.