📅 2026년 9월 13일 (9월 19일 수정) | 한국경제
“이 세상에서 죽음과 세금 말고는 확실하다고 말할 수 있는 것이 없다.”
— 벤저민 프랭클린, 장바티스트 르로이에게 보낸 편지(1789)
💡 핵심 요약
집 한 채를 가진 사람이 부모의 집을 물려받으면 본인 의사와 무관하게 2주택자가 된다. 세법은 이런 경우를 위해 상속주택 특례를 따로 두고 있다. 양도소득세에서는 원래 갖고 있던 집을 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 종합부동산세에서는 상속주택을 세율 적용 시 주택 수에서 빼 준다. 하나은행 상속증여센터 조기환 팀장의 기고문은 이 두 갈래를 정리했는데, 조문을 따라가 보면 여기에 더해 챙겨야 할 것들이 있다. 종부세 특례는 9월 16일부터 30일 사이에 신청해야 하고, 양도세 쪽 일반주택은 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집이어야 하며, 기고문이 다루지 않은 취득세와 상속세 축도 함께 봐야 한다.
- 양도세 특례의 구조: 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 / 일시적 2주택과 달리 처분 기한이 없다 / 상속주택을 먼저 팔면 특례 없이 과세 (소득세법 시행령 제155조 제2항)
- 양도세 특례 요건: 선순위 상속주택(보유기간 → 거주기간 → 상속 당시 거주 → 기준시가 순) / 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 / 상속개시일 전 2년 이내 피상속인에게 증여받은 집은 제외 / 상속인과 피상속인이 별도세대(동거봉양 합가는 예외) / 상속인이 받을 것 (대습상속이 아닌 손주·며느리·조카는 제외)
- 종부세 특례: 상속개시일부터 5년 미경과, 지분율 40% 이하, 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 하나면 세율 적용 시 주택 수 제외 / 1세대 1주택자 판정 유지 → 기본공제 12억원과 연령·보유기간 세액공제 (단, 상속주택분 산출세액은 빼고 공제율 적용)
- 놓치기 쉬운 두 가지: 주택 수에서 빠져도 공시가격은 과세표준에 그대로 합산 / 특례는 자동이 아니라 9.16~9.30 신청 사항 (종합부동산세법 제8조 제5항)
- 기고문에 없는 축: 상속 취득세 2.8%(1가구 1주택 상속은 0.8%) / 취득세 중과 판정에서 상속주택은 5년간 주택 수 제외 / 10년 동거 요건을 채우면 상속세 동거주택 상속공제 최대 6억원
📖 알아두면 좋은 용어
- 선순위 상속주택 : 돌아가신 분이 집을 여러 채 갖고 있었다면 그중 한 채만 특례 대상이 된다. 보유기간이 가장 긴 집을 첫 순위로 하고, 같으면 거주기간, 상속 당시 거주 여부, 기준시가 순으로 정한다.
- 공동상속주택 : 형제가 한 집을 지분으로 나눠 받은 경우다. 다른 집을 팔 때 소수지분자는 그 집을 주택으로 치지 않지만, 지분이 가장 큰 상속인은 자기 주택으로 본다.
- 동거주택 상속공제 : 10년 이상 부모와 한 집에서 살며 1세대 1주택을 유지한 무주택 자녀가 그 집을 물려받으면, 상속주택 가액(담보채무 차감)의 100%를 최대 6억원까지 상속세 과세가액에서 빼 주는 제도다.
📚 관련 기준 본문
※ 아래 인용 상자는 법조문 원문이 아니라 이해를 돕기 위해 요건을 풀어 정리한 요약이다.
1. 소득세법 시행령 제155조 제2항 — 상속주택 특례의 뼈대
무엇을 상속주택으로, 무엇을 일반주택으로 보는가
상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 피상속인이 2채 이상을 갖고 있었다면 ① 보유기간이 가장 긴 집 ② 거주기간이 가장 긴 집 ③ 상속개시 당시 거주한 집 ④ 기준시가가 가장 높은 집 순으로 한 채만 상속주택으로 본다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택(또는 그때 보유한 조합원입주권·분양권으로 취득한 신축주택)만 해당하며, 상속개시일부터 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 제외한다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 특례가 없고, 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우에만 합치기 전부터 보유하던 주택을 상속주택으로 본다.
👉 사건 연결: 기고문이 정리한 다섯 가지 요건은 조문과 맞는다. 다만 한 가지가 빠져 있다. 일반주택은 상속이 시작될 때 이미 갖고 있던 집이어야 한다는 요건이다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 집을 팔면서 이 특례를 기대할 수는 없다. 동거봉양 예외도 ‘합치기 전부터 보유하던 주택’만 상속주택으로 본다는 단서가 붙는다. 처분 기한이 없다는 설명은 맞지만, 그것은 어디까지나 일반주택을 먼저 팔 때의 이야기다.
2. 소득세법 제89조·시행령 제154조 제1항 — 비과세의 기본 요건
특례가 풀어 주는 것은 ‘주택 수’뿐
1세대 1주택 양도소득은 비과세하되, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 그 초과분에 대해 과세한다. 비과세를 받으려면 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다.
👉 사건 연결: 상속주택 특례는 ‘2주택이 되었다’는 문제만 풀어 준다. 비과세의 본래 요건은 그대로 남는다. 일반주택을 2년 넘게 보유했는지, 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 살았는지, 양도가액이 12억원을 넘지 않는지를 먼저 확인해야 한다. 특례 요건을 다 채우고도 보유기간이 모자라 과세되는 경우가 실무에서 드물지 않다.
3. 소득세법 시행령 제155조 제3항 — 형제가 나눠 받은 집
소수지분은 주택 수에서 빠진다
여러 사람이 공동으로 소유하게 된 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때, 그 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않는다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외이며, 최대 지분자가 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정한다.
👉 사건 연결: 기고문은 단독으로 물려받는 상황을 전제로 썼지만, 실제 상속은 형제가 지분으로 나눠 갖는 경우가 더 흔하다. 이때 소수지분 상속인은 자기 집을 팔아도 공동상속주택이 주택 수에 잡히지 않는다. 반대로 지분을 가장 많이 받은 사람에게는 이 완충 장치가 없다. 지분을 어떻게 나누느냐가 형제들 각자의 세금을 갈라놓는다는 뜻이다.
4. 종합부동산세법 제8조·제9조, 시행령 제4조의2 — 주택 수 제외와 신청
9월 16일부터 30일까지가 신청 기간
1주택과 상속주택을 함께 가진 경우 1세대 1주택자로 본다. 상속주택은 ① 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택 ② 지분율 40% 이하 ③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 중 어느 하나에 해당해야 한다. 1세대 1주택자의 과세표준은 공시가격 합계에서 12억원을 뺀 금액을 기준으로 하고, 60세 이상 연령공제와 5년 이상 보유공제는 상속주택분 산출세액을 제외한 금액에 공제율을 곱한다. 이 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 하며, 한 번 신청한 뒤 내용에 변동이 없으면 이듬해부터는 다시 신청하지 않아도 된다.
👉 사건 연결: 기고문이 짚은 두 가지는 정확하다. 주택 수에서 빠져도 공시가격은 과세표준에 합산되고, 세액공제는 기존 주택분에만 붙는다. 여기에 실무에서 가장 중요한 한 줄이 빠져 있다. 이 특례는 가만히 있어도 적용되는 것이 아니라 신청해야 하는 제도라는 점이다. 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지로 짧다. ‘지방은 3억원’이라는 표현도 조문상으로는 수도권 밖에 있는 주택이라는 기준이므로, 광역시나 세종시에 있는 상속주택이라면 그대로 대입하지 않는 편이 좋다.
5. 지방세법 제11조·제15조, 상증세법 제23조의2 — 기고문이 다루지 않은 축
취득세와 상속세도 같이 움직인다
상속으로 주택을 취득하면 취득세 표준세율은 2.8%이고, 대통령령으로 정하는 1가구 1주택 상속이면 여기서 중과기준세율(2%)을 뺀 0.8%가 적용된다. 취득세 중과 여부를 따질 때 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 세대의 주택 수에서 제외한다. 상속세에서는 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 동거하며 1세대 1주택을 유지했고 상속인이 상속개시일 현재 무주택자(또는 피상속인과 공동으로 1주택 보유)인 경우, 상속주택 가액에서 담보채무를 뺀 금액 전부를 6억원 한도로 과세가액에서 공제한다. 상속받은 주택을 나중에 팔 때의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액이다.
👉 사건 연결: 기고문은 양도세와 종부세만 다루지만, 상속 직후 실제로 먼저 닥치는 것은 취득세와 상속세다. 특히 마지막 문장이 의사결정을 바꾼다. 상속주택의 취득가액은 상속개시일 평가액으로 새로 잡히기 때문에, 오래 보유해 양도차익이 크게 쌓인 기존 주택보다 상속주택을 파는 쪽이 세금이 적게 나오는 경우도 있다. 기고문의 결론대로 ‘무조건 매도부터 서두르지 말라’는 조언은, 어느 집을 먼저 파느냐를 계산해 보라는 뜻으로 읽는 것이 맞다.
🔍 시사점
- 순서가 세금을 정한다 : 상속주택 특례는 일반주택을 먼저 팔 때만 작동한다. 상속주택을 먼저 팔면 특례가 없다. 처분 기한이 없다는 점은 일시적 2주택과 다른 이 제도의 큰 장점이므로, 서두르기보다 순서를 먼저 정해야 한다.
- 일반주택은 상속 시점에 갖고 있던 집이어야 한다 : 상속 이후 새로 산 집에는 특례가 붙지 않는다. 상속개시일 전 2년 안에 부모에게서 증여받은 집도 제외된다. 증여와 상속이 이어진 경우라면 시점부터 따져야 한다.
- 종부세 특례는 신청해야 받는다 : 매년 9월 16일부터 30일까지가 신청 기간이다. 요건을 갖추고도 신청을 놓치면 그해에는 1세대 1주택자 판정을 받지 못한다. 한 번 신청한 뒤 변동이 없으면 이듬해부터는 생략할 수 있다.
- 주택 수 제외가 세금 제외는 아니다 : 상속주택이 세율 적용 시 주택 수에서 빠져도 그 공시가격은 과세표준에 더해진다. 세액공제도 상속주택분을 뺀 금액에만 적용된다. 특례를 받아도 세 부담 자체는 늘 수 있다.
- 지분 배분이 형제의 세금을 가른다 : 공동상속주택에서 소수지분자는 다른 집을 팔 때 주택 수에 잡히지 않지만, 최대 지분자는 그렇지 않다. 상속재산 분할협의 단계에서 각자의 주택 보유 현황을 놓고 지분을 정하는 편이 낫다.
- 양도세만 보면 절반만 본 것이다 : 상속 직후에는 취득세(2.8%, 1가구 1주택은 0.8%)와 상속세가 먼저 닥친다. 10년 동거 요건을 채웠다면 동거주택 상속공제로 최대 6억원을 줄일 수 있고, 상속주택의 취득가액이 상속개시일 평가액으로 잡힌다는 점도 매도 순서를 정할 때 함께 계산해야 한다.