📅 2026년 8월 6일 | 딜사이트 (최지혜 기자)
💡 핵심 요약
한화리츠가 오는 10월 시작되는 10기부터 투자부동산 회계처리를 원가법에서 공정가치 평가로 전환한다. 취득원가 중심 회계로는 자산가치가 재무제표에 충분히 반영되지 않아 순자산가치(NAV)와 회계상 가치 간 괴리가 발생한다는 판단에서다. 담보평가액 기준으로 바꾸면 자산가치는 1조8184억원(매입가 기준)에서 2조1170억원으로 약 16% 상승할 전망이다. 현재 주당 NAV는 약 5100원, 주가는 5000원 안팎으로 P/NAV가 1배를 밑돌아, 회사는 공정가치 반영으로 저평가가 해소되기를 기대하고 있다.
- 전환 시점: 10기(2026년 10월~)부터 보유 부동산 공정가치 평가를 재무제표에 반영 / 6일 한국리츠협회 ‘2026년 상장리츠 투자간담회’에서 발표
- 자산가치: 매입가 기준 1조8184억 → 담보평가액 기준 2조1170억원(약 +16%)
- 자산별 상승폭: 순화동 오렌지센터 5.7% / 장교동 한화빌딩 12.0% / 한화손보 여의도사옥 29.3% / 한화생명 4개 사옥 23.5%
- 밸류에이션: 주당 NAV 약 5100원 vs 주가 5000원 안팎 → P/NAV 1배 미만(자산가치 대비 할인 거래)
- 수익성: 9기 당기순이익(4월 말 기준) 전년比 +약 61%, 영업이익 +약 14% / 8000억 리파이낸싱으로 평균 조달금리 5.08%→4% 수준
- 추가 계획: 장교동 임대료 5%·여의도 한화투자증권 약 13% 인상(10기 반영), 하반기 코어 오피스 우선주 투자로 연 6%+ CoC 확보 검토
📖 알아두면 좋은 용어
- 원가모형 vs 공정가치모형 : 투자부동산 회계처리 선택지. 원가모형은 취득원가에서 감가상각을 차감해 장부에 남기고, 공정가치모형은 매 보고기간 공정가치로 다시 측정해 평가손익을 당기손익에 반영한다. 공정가치모형에서는 감가상각을 하지 않는다.
- NAV(순자산가치) · P/NAV : NAV는 자산의 시장가치에서 부채를 뺀 순자산. P/NAV는 주가를 주당 NAV로 나눈 값으로, 1배 미만이면 시장이 자산가치보다 싸게 거래하고 있다는 의미다. 리츠 저평가를 판단하는 핵심 지표다.
- 담보평가액 : 대출 담보 설정을 위한 감정평가액. 회수 안정성을 중시해 보수적으로 산정되는 경향이 있어, K-IFRS가 요구하는 ‘공정가치'(정상거래 시 매도금액)와 반드시 일치하지는 않는다.
- 리파이낸싱(Refinancing) : 기존 차입을 새 조건의 차입으로 대체하는 것. 금리가 내려간 구간에서 조달금리를 낮추면 금융비용이 줄어 당기순이익과 배당 재원이 개선된다.
📚 관련 기준 본문
1. K-IFRS 제1040호 「투자부동산」 — 모형 선택과 공정가치모형(문단 30·33·62)
공정가치모형: 평가손익은 당기손익
기업은 원가모형과 공정가치모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용한다(문단 30). 공정가치모형을 선택하면 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정하고, 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영한다(문단 33·35). 이 경우 감가상각은 하지 않는다.
👉 사건 연결: 한화리츠의 자산가치 +16% 상승은 재평가잉여금(자본)이 아니라 당기손익(P&L)으로 잡힌다. 유형자산 재평가모형(제1016호)이 증가분을 기타포괄손익·재평가잉여금으로 처리하는 것과 결정적으로 다른 지점이다. 즉 공정가치 전환은 회계상 이익과 순자산을 동시에 키우지만, 그 이익은 미실현 평가이익이어서 현금흐름이나 배당가능이익과는 구분해서 봐야 한다.
2. K-IFRS 제1008호 「회계정책, 회계추정치 변경과 오류」 — 소급적용
원가→공정가치는 자발적 회계정책 변경
회계정책의 자발적 변경은 그 변경이 더 목적적합하고 신뢰성 있는 정보를 제공하는 경우에만 허용되며, 원칙적으로 소급적용하여 비교표시되는 과거 기간의 재무제표를 재작성한다(제1008호 문단 14·19·22). 제1040호 문단 31은 공정가치모형에서 원가모형으로의 변경이 더 목적적합한 표시를 가져올 가능성은 매우 낮다고 보아, 사실상 원가→공정가치 방향의 전환만을 자연스러운 것으로 전제한다.
👉 사건 연결: 한화리츠의 전환은 ‘더 목적적합한 정보 제공’이라는 제1008호 요건에 부합하는 방향이다. 원가모형에서도 공정가치를 주석으로 공시(제1040호 문단 79)해 왔으므로 과거 공정가치 자료가 존재해 소급적용이 가능하다. 다만 소급적용 시 과거 비교재무제표와 이익잉여금 기초잔액도 재작성되므로, 10기 첫 공시에서 비교기간 수치가 함께 바뀌는지를 확인해야 한다.
3. K-IFRS 제1113호 「공정가치 측정」 — 공정가치의 정의와 최고최선사용(문단 61·72)
공정가치 = 정상거래의 매도가격, 담보평가액과 구분
공정가치는 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받을 가격(exit price)이며, 비금융자산은 최고최선사용(highest and best use)을 전제로 측정한다(문단 27·62). 가치평가기법의 투입변수는 관측가능성에 따라 수준 1·2·3으로 구분해 공시하며(문단 72·93), 부동산은 통상 관측가능한 시장자료가 제한적이어서 수준 3에 해당하는 경우가 많다.
👉 사건 연결: 기사에서 회사가 언급한 ‘담보평가액‘은 대출 목적의 보수적 감정가로, 제1113호가 요구하는 ‘정상거래 매도가격(공정가치)’과 개념이 다르다. 실제 10기 재무제표에서는 담보평가액이 아니라 독립적 감정평가에 근거한 공정가치로 측정될 가능성이 높고, 대부분 수준 3(비관측 투입변수) 평가여서 할인율·자본환원율(Cap Rate) 등 가정에 따라 금액이 크게 달라질 수 있다. 따라서 ‘+16%’는 방향성 참고치이지 확정 평가액이 아니다.
🔍 시사점
- 회계상 이익은 늘지만 ‘미실현’이다 : 공정가치 평가이익은 당기손익으로 잡혀 순이익·순자산을 키우지만, 매각 전까지는 현금이 수반되지 않는 미실현 이익이다. 실제 배당 재원(임대수익·배당가능이익)과는 분리해서 읽어야 한다.
- 담보평가액 ≠ 공정가치 : 기사의 ‘+16%’는 담보평가액 기준 추정치다. 재무제표에 반영될 공정가치는 독립 감정평가(대개 수준 3)에 따르며, Cap Rate·할인율 가정에 민감해 실제 인식액은 달라질 수 있다.
- NAV 괴리 축소가 곧 주가 상승은 아니다 : 회계상 NAV가 커지면 P/NAV 지표는 개선되지만, 시장이 이미 자산가치를 인지하고 있었다면 재무제표 변경만으로 주가가 오른다는 보장은 없다. 정보의 ‘가시성’ 제고 효과에 가깝다.
- 변동성 증가라는 이면 : 공정가치모형은 부동산 시황에 따라 평가손익이 매기 당기손익을 출렁이게 한다. 금리 상승·오피스 공실 확대 국면에서는 평가손실로 순이익이 급감할 수 있어, 상승기뿐 아니라 하락기 리스크도 함께 봐야 한다.
- 펀더멘털은 별개로 견조 : 9기 순이익 +61%·영업이익 +14%는 임대료 인상·공실 축소·리파이낸싱(5.08%→4%대)이라는 실물 개선에서 나온 것으로, 회계정책 변경과 무관한 본업 성과다. 공정가치 전환의 착시와 실제 수익성 개선은 구분해 평가할 필요가 있다.
- 소급적용·비교공시 확인 포인트 : 제1008호에 따라 과거 비교기간이 재작성될 수 있으므로, 10기 재무제표의 이익잉여금 기초잔액과 전기 비교수치 변화, 그리고 감정평가 근거·평가수준(레벨) 주석을 함께 확인하는 것이 정확한 해석의 출발점이다.