📅 2026년 8월 12일 | 조선일보
💡 핵심 요약
올해 상반기 전국 아파트 교환(물물교환) 거래가 305건으로, 2006년 통계 집계 이후 상반기 기준 역대 두 번째로 많았다(원문 보도치). 교환도 매매처럼 양도세·취득세가 과세돼 표면상 세제 혜택은 없지만, 시세가 비슷한 주택을 맞바꾸면 취득가액이 높아져 이후 매도 시 양도차익과 세율 구간이 낮아지는 ‘중간정산’ 효과가 있어 장기 저가 보유자에게 유인이 크다. 특히 내년부터 양도세 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 대체되고 1주택 공제에 한도(2028년 20억·2029년 10억)가 신설되면서, 세제 변경 전 평가이익을 확정하려는 절세 수요가 하반기 이후 더 늘 것으로 전망된다.
- 규모(원문 보도치): 2026년 상반기 전국 아파트 교환 305건 — 2023년 상반기(394건)에 이어 역대 2위 / 전년 상반기(278건) +10%, 2024년(231건) +32% ※ 아래 검증 참고
- 서울(원문 보도치): 57건(2009년 79건·지난해 59건에 이어 역대 3위) / 2024년(41건) 대비 +39%
- 세제 성격: 교환도 매매처럼 양도세·취득세 과세(표면상 혜택 없음) / 단 시세 유사 주택 맞교환 시 취득가액 상향(스텝업) → 향후 양도차익·세율 구간↓
- 유인: 과거 저가 매수 장기보유자일수록 유리(현재 세부담 감수 > 향후 전체 차익 과세) / 취득세는 추후 양도세 필요경비 공제 / 거래 위축기 ‘저가 처분 회피’ 수요
- 가속 요인: 세제개편(8/3)으로 장특공제→장기거주소득공제 전환(2028년 거주6%·보유2% 과도기→2029년 거주8%·최대 80%) / 공제 한도 신설(2028년 20억·2029년 10억) / 시가 40억↑ 종부세 최대 2배 → 초고가 주택 세부담↑ / 변경 전 평가이익 확정 수요 확대 전망
📖 알아두면 좋은 용어
- 교환 거래 : 재산권을 물물교환 방식으로 주고받는 거래. 매매·증여와 같은 합법적 소유권 이전 유형으로, 기존 주택을 처분한 것과 동일하게 양도세가, 새로 취득한 주택에 취득세가 부과된다.
- 취득가액 스텝업(step-up) : 자산을 새로 취득하면서 취득가액이 시가 수준으로 높아지는 것. 이후 양도 시 ‘양도가액－취득가액’인 양도차익이 줄어 세 부담이 낮아진다.
- 양도세 중간정산 : 지금까지 쌓인 평가이익(미실현 차익)을 한 번 실현·과세해 확정 짓는 것. 향후 차익 전체가 더 높은 세율로 과세되는 것을 피하려는 전략이다.
📚 관련 기준 본문
1. 소득세법 제88조·제94조·제97조 — 양도의 정의와 양도차익
‘양도’의 범위와 양도차익 계산
‘양도’란 자산에 대한 등기·등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다(제88조 제1호). 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 공제하여 계산한다(제94조·제96조·제97조).
👉 사건 연결: 소득세법은 교환을 명시적으로 ‘양도’에 포함한다. 따라서 집을 맞바꿔도 기존 주택을 유상 양도한 것으로 보아 양도세가 과세된다. 동시에 새로 취득한 주택은 그 시가가 취득가액이 되므로, 다음 양도 때 ‘양도가액－취득가액’인 차익이 줄어드는 스텝업 효과가 발생한다. 교환이 ‘중간정산’으로 기능하는 법적 근거가 여기에 있다.
2. 소득세법 제95조 · 제104조 — 장기보유특별공제와 세율
양도소득금액과 공제·누진세율
양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산한다(제95조). 양도소득세의 세율은 제104조에서 정하며, 과세표준에 6~45%의 초과누진세율(기본세율, 제55조 준용)을 적용하므로 차익 규모가 클수록 높은 세율 구간이 적용된다.
👉 사건 연결: 누진세율 구조에서는 차익을 한 번에 크게 실현할수록 높은 구간에 걸린다. 교환으로 취득가액을 올려두면 이후 매도 시 차익이 쪼개져 낮은 세율 구간을 적용받는다. 과거 저가 매수 장기보유자가 교환에 관심을 갖는 것은, 지금 세금을 내더라도 향후 불어날 차익 전체가 최고세율로 과세되는 것보다 유리하다는 계산 때문이다.
3. 2026년 세제개편안 — 장기거주소득공제 전환과 공제 한도
장특공제 개편과 공제액 상한 신설
개편안은 1세대 1주택 양도세의 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전환(2028년 거주 6%·보유 2% 과도기 → 2029년 거주 8%·최대 80%, 보유공제 폐지)하고, 공제되는 금액에 한도를 신설하여 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 제한한다. 이로써 양도차익이 수십억원인 초고가 주택은 오래 거주했더라도 공제가 한도에 걸려 세 부담이 늘어난다. (정부안으로 국회 심의·의결 시 세율·한도·시행시기가 조정될 수 있음.)
👉 사건 연결: 앞서 다룬 세제개편의 양도세 파트가 교환 거래 급증의 직접적 촉매다. 공제 한도가 새로 생기면 지금까지 사실상 상한이 없던 1주택 공제가 상한(2029년 10억)에 묶여, 초고가·대규모 차익 주택일수록 불리해진다. 그래서 ‘세제가 바뀌기 전에’ 현재까지의 평가이익을 교환으로 확정 지으려는 수요가 하반기 이후 더 커질 것으로 전망된다.
🔎 사실확인 메모
세제·법리(교환의 양도 해당, 스텝업, 장특공제→장기거주소득공제 전환, 공제 한도 2028년 20억·2029년 10억, 40억↑ 종부세 강화)는 정부 세제개편안·세정 매체로 교차 확인됐다. 다만 원문(조선일보)이 열람 제한 상태여서 기사 고유의 거래 건수 통계(전국 305건, 서울 57건 및 과거 연도 비교치)는 독립적으로 검증하지 못했다. 해당 수치는 조선일보 보도에 근거한 것으로, 정확한 원자료는 국토교통부 실거래가 통계 등에서 확인이 필요하다.
🔍 시사점
- 교환은 절세가 아니라 시점 이동 : 교환도 양도세·취득세가 과세되므로 세금을 없애는 게 아니다. 다만 취득가액을 높여 미래 차익을 줄이는 ‘과세 시점·규모의 재배분’으로, 누진세율 구조에서 실익이 생긴다.
- 장기 저가 보유자에게 유리 : 과거 싸게 사서 오래 보유한 주택일수록 누적 차익이 커 스텝업 효과가 크다. 지금 세금을 감수하는 것이 향후 전체 차익을 최고세율로 과세받는 것보다 낫다는 판단이 깔린다.
- 세제 변경이 거래를 앞당긴다 : 공제 한도 신설·장특공제 개편이 예고되자, 변경 전 평가이익을 확정하려는 수요가 몰렸다. 제도 시행 시점이 실물 거래의 타이밍을 직접 움직이는 사례다.
- 거래 위축기의 대안 : 매도 자체가 어렵고 저가 처분을 꺼리는 시기에, 비슷한 시세끼리 맞바꾸는 교환이 유동성 대안이 된다. 대출 규제로 고가 주택 처분이 막힌 점도 배경이다.
- 취득세의 상쇄 효과 : 교환 시 내는 취득세는 이후 양도세 계산에서 필요경비로 공제돼 부담이 일부 상쇄된다. 표면 세부담만이 아니라 미래 양도세까지 포함한 총액으로 판단해야 한다.
- 실행 전 정밀 검토 필수 : 교환은 양쪽 주택의 시가 평가(저가 교환 시 부당행위계산부인·증여 문제), 1주택 비과세·중과 여부, 취득세율 등이 얽혀 실익이 사례별로 갈린다. 잘못 설계하면 오히려 불리할 수 있어 사전 세무 검토가 관건이다.